Новости сайта:

07 Октября 2017 - Новая статья - "Микрозаймы онлайн на карту и без неё: срочно, без проверок и без отказов. Круглосуточно" (прочесть)!

Как и куда выгодно инвестировать:
коммерческая и жилая недвижимость.


Кредит В Городе.РУ - Круглосуточная финансовая помощь в получении краткосрочных займов, кредитов, ипотеки!



СОДЕРЖАНИЕ:

1 - Инвестиции в недвижимость в 2016-2017 году.
2 - Как инвестировать в жилую недвижимость?
3 - Как инвестировать в коммерческую недвижимость?
4 - Перевод "жилого" помещения в "нежилое".
5 - Ипотека для инвестиций в жилье - выгодно ли?


инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость

Введение...

Что такое инвестиции, их виды, доходность и риски мы уже рассмотривали ранее. В штормовое время кризиса единственной спокойной «гаванью» оказываются инвестиции в недвижимость. Квадратные метры теряют в цене последними, так как являются наименее ликвидным активом по сравнению с депозитами, ценными бумагами или даже драгоценными металлами – и то при затяжной рецессии. Как правильно вложиться в недвижимость и заработать на кризисе?

Инвестиции в недвижимость в 2016-2017 году.


В этом году в сфере недвижимости сложилась уникальная ситуация: цены на жилье всё-таки рухнули (в среднем на 15-20%, в регионах и на все 30%), при этом были снижены ставки по ипотеке за счет последовательного уменьшения значения ключевой ставки Центробанком. В результате у людей появилась возможность приобретать потерявшую в цене недвижимость с помощью относительно дешевых кредитов.

В 2017 году, скорее всего, во второй половине года, цены на квадратные метры всё же поползут вверх, компенсируя недорогую ипотеку. Но инвесторы еще могут успеть заключить выгодные сделки и заработать на росте жилья уже в ближайшие годы.

Еще одна возможность, которая появилась в 2015 году – приобретение квартир и коммерческих площадей на аукционах по банкротству. С тех пор, как был принят соответствующий закон, многие должники поспешили избавиться от займов с помощью банкротства (либо их просто принудили к этому кредитору). В результате многие банки стали владельцами залоговых квартир и коммерческих объектов, которые и стали предлагать на продажу по сниженным ценам.

Поэтому у инвесторов есть отличная возможность приобрести конфискаты на 10-15% ниже рыночной цены. Многие банки готовы тут же выдавать ипотечные кредиты – при условии, что новый владелец сможет оплатить первоначальный взнос за квартиру.

Для участия в аукционе понадобится электронная подпись и допуск на площадку, где производятся торги. Но некоторые банки готовы предоставить конфискованное жилье в ипотеку и обычным заемщикам – в таком случае им потребуется всего лишь подтвердить свою платежеспособность и оплатить от 15 до 20% от стоимости жилья.

Помимо конфиската, у инвесторов в 2017 году есть еще одна возможность купить дешевые квадратные метры – участвовать в ипотеке с господдержкой. По этой программе возможна покупка жилья у аккредитованного застройщика и только в ограниченном числе объектов. Однако даже в небольших городах есть выбор минимум из 2-3 домов разной степени завершенности. Такое жилье не только стоит на 10-15% ниже «рынка», но и обходится инвестору по льготной ставке – в районе 11-12% годовых против «средних» 15%.

Многие новостройки, предлагаемые по программе, возводятся в новых микрорайонах вместе со всей окружающей инфраструктурой, так что это отличная долгосрочная инвестиция. Ключевое слово – долгосрочная. Возможно, удастся продать со значительной прибылью эти квартиры только через 5-7 лет. Да и сдавать их можно будет только после завершения строительства и возникновения у людей интереса поселиться в выбранном месте.

Итак, подытожим особенности инвестирования в недвижимость в 2016 году:

• цены на жилье и коммерческую недвижимость упали, при этом ипотека также подешевела;

• уже в 2017 году (в крайнем случае в 2018) возможен рост стоимости «квадратов»;

• есть отличная возможность приобретать конфискованное жилье по цене на 15-20% ниже среднерыночной;

• можно оформить ипотеку с господдержкой и купить новостройку (или вовсе «незавершенку»), при этом получить не только дешевое жилье, но и льготную ставку по ипотеке.

При составлении инвестиционного плана нужно учесть еще два обстоятельства:

• изменена схема начисления налога на недвижимость, теперь она исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, и в целом гораздо выше, чем ранее;

• теперь налог с продажи недвижимости (13% от разницы между покупкой и реализацией) не нужно платить только после 5-ти лет владения объектом (ранее было 3), при этом, если жилье продается по той же цене или дешевле, налога платить не нужно (если не было прибыли от продажи).

Таким образом, возрастают расходы на содержание недвижимости, а также увеличился срок минимального владения объектом, при котором не нужно платить налог на доход физлица.

Специфика инвестирования в жилую недвижимость.


Большинство законодательных инициатив 2015-2016-х годов относились как раз к жилой недвижимости. Однако на самих принципах инвестирования в «квадраты» они никак не отразились. Так, по-прежнему инвесторы приобретают жилье со следующими целями:

Продажа в долгосрочной перспективе. Ожидать хорошей цены придется достаточно долго, в среднем жилье дорожает на 10-15% в год, в кризисные годы возможен спад. Плюс увеличенный до 5 лет срок ограничивает в возможностях. Платить налог в 13% с разницы между покупкой и продажей – лишаться целевой прибыли.

Приобретение для ремонта и продажи. В этом случае срок владения жильем может быть гораздо ниже. Цель инвестора – найти «запущенную» квартиру и привести ее в порядок. К примеру, стоимость капитального ремонта в 1-комнатной квартире обойдется примерно в 75-100 тыс. рублей, а стоимость можно смело повышать на все 300-400 тыс. рублей. Другой вопрос, что придется заплатить налог 13% с этого повышения. Так что нужно тщательно считать все расходы и потенциальную прибыль.

Приобретение для проведения перепланировки. В этом случае можно объединить две малосемейки в одну квартиру или, напротив, «разбить» жилье на несколько квартир. Применяется крайне редко, так как процедура дорогая и долгая.

Сдача в наем. Чаще всего инвесторы превращают приобретенную квартиру в доходный дом и сдают ее. Схем множество: сдача одной семье / одному человеку (чаще всего практикуется в 1- или 2-комнатных квартирах), сдача студентам (оптимально для многокомнатных квартир), посуточная сдача (наиболее прибыльный, но и рисковый вариант), передача в поднаем (например, сдача в аренду агентству недвижимости) и т.д. Какой вариант использовать – зависит исключительно от инвестора.

Чаще всего все методы инвестирования совмещаются. Оптимальный вариант – купить дешевую квартиру (на аукционе, методом «долевки», по госпрограмме и т.д.), сделать в ней качественный или хотя бы косметический ремонт, и сдавать по любой схеме. Как только цена недвижимости поднимется до приемлемого уровня – продавать по цене чуть выше рыночной.

(!) Схема инвестирования в жилые дома аналогична.

Не нужно игнорировать оформление договора аренды – лучше добросовестно платить налоги, чем потом разбираться с фискальной службой о причинах появления у вас финансовых возможностей для скупки квартир. Кроме того, для минимизации убытков необходимо возложить обязанность по уплате квартплаты на жильцов – хотя бы за воду и электричество.

Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость.


В целом любая коммерческая недвижимость на рынке ценится по умолчанию ниже жилой, однако аренда стоит дороже. Поэтому нежилые «квадраты» выгоднее покупать и сдавать в аренду, а не ждать повышения цены и перепродавать.

Для того, чтобы стать владельцем коммерческой недвижимости, необходимо оформить юридическое лицо. Заниматься сдачей в аренду складов, магазинов, офисов и других подобных помещений можно только ИП или представителю ООО. К тому же оформление юрлица поможет сэкономить на налогах.

Инвестиции в коммерческую «недвижку» отличаются своей спецификой:

• желающих приобрести ее в 3-4 раза ниже, чем покупателей жилых квадратных метров;

• основная масса покупателей – представители среднего и крупного бизнеса, общение с которыми предполагает некие специфичные модели подведения;

• коммерческая аренда в 4-5 раз выше жилой, но и сильнее подвержена кризисным влияниям;

• придется нести более высокие затраты на содержание коммерческих объектов – квартплата, охрана, ремонт, телефония и проч. нередко ложится на плечи арендодателя.

Средний срок окупаемости жилого объекта составляет 10 лет, коммерческого – 3-5 лет. Это означает, что инвестиции в нежилые помещения гораздо выгоднее, но они и более рисковые. Кризис 2014 года наглядно показал это, когда пустовали буквально квадратные километры офисов, складов, магазинов и других подобных помещений.

Перевод жилого фонда в нежилой.


Один из наиболее перспективных способов заработать на недвижимости – организовать перевод жилой квартиры в нежилое (коммерческое) помещение и сдавать его по повышенной цене. Естественно, что не каждая квартира подойдет для этого, а только отвечающая следующим параметрам:

• находящиеся на первом, максимум – втором этаже (квартиры выше в нежилой фонд переводить нельзя в соответствии с Жилищным кодексом);

• расположенные на «красных линиях» и фасадом – на улицу;

• имеющие перед потенциальным входом возможность для оформления парковки (владелец такого объезда должен по закону обеспечить минимум два парковочных места перед своим магазином или офисом);

• не арестованные, не находящиеся под залогом, не имеющие задолженности по коммунальным услугам.

Кроме того, для проведения перепланировки и смены назначения жилья обязательно понадобится разрешение от отдела архитектуры местного муниципалитета. Для его получения придется подготовить проектную документацию и произвести оценку стоимости работ. Только после подписания всех бумаг можно будет изменять квартиру в соответствии с собственными требованиями.

Стоит ли брать ипотеку для инвестиций в жилье?


Многих начинающих инвесторов интересует вопрос, где взять средства для покупки недвижимости. Жилье или коммерческий объект стоят достаточно много, поэтому порог входа на этот инвестиционный рынок высок – понадобятся минимум 2 млн рублей. А для активного развития и создания целой сети доходных домов и того больше.

Оптимальный вариант на первых порах – взять кредит в банке. Ипотеку на множество объектов оформить не получится, даже пытаться не стоит. Дело в том, что ипотека – это покупка исключительно жилых помещений для личного проживания. Квартира или дом, которые инвестор купит с помощью ипотеки, будут находиться под залогом у банка. (!) Без разрешения кредитора владелец объектов не сможет их продать, подарить, заложить или сдать в аренду. А банк даст разрешение на сдачу жилья в аренду далеко не в каждом случае. Поэтому лучшее заранее оповестить банк о своих намерениях и постараться включить в договор ипотечного кредитования пункт о возможности сдачи жилья в аренду.

Тем не менее, обычный потребительский кредит обойдется инвестору гораздо дороже. Но у этого способа получения средств есть неоспоримое преимущество: жилье не будет в залоге, и его можно будет свободно сдавать или продавать.

Есть два варианта сэкономить на кредите:

• оформить его под залог уже имеющей недвижимости;
• взять специализированный кредит для предпринимателей.

Второй способ даже будет предпочтительнее, так как можно будет получить значительную сумму – вплоть до 100 млн рублей, а в первом случае величина кредита ограничена стоимость залога.

Кроме того, если инвестировать в нежилую недвижимость, можно рассмотреть вариант некоммерческой ипотеки. Такие программы реализуется буквально с десяток банков, но они очень выгодны и позволяют приобрести коммерческий объект для собственного предприятия или для последующей сдачи в аренду.

Кроме того, нельзя забывать о том, что для оформления ипотеки придется подготовить первоначальный капитал. По нынешним условиям это обычно 15-20% от стоимости объекта. Если у инвестора нет хотя бы такой первоначальной суммы, то об инвестициях в недвижимость ему лучше забыть.

Однако в настоящее время без ипотеки или кредита инвестору в недвижимость сложно обойтись. Нужно тщательно изучить условия договора займа и сопоставить траты с будущими доходами. Необходимо учесть и эффект инфляции: с годами прибыль будет расти естественным образом, а платежи останутся неизменными.


Поэтому ответ один – да, ипотеку или кредит для ИП брать однозначно стоит!


Выводы: 2016 и начало 2017 года – оптимальный момент для старта инвестиций в недвижимость. Есть хорошая возможность купить дешевые квартиры и воспользоваться сниженными ставками по ипотеке и другим видам кредитов. Для инвестирования лучше подбирать недорогие объекты, ремонтировать их или переводить в нежилой фонд и сдавать. Коммерческая недвижимость окупается быстрее, за 5-10 лет, жилая – за 10-15 лет, а то и дольше. Но владелец коммерческих «квадратов» больше рискует, так как его бизнес сильно зависит от рыночной конъектуры. Для старта успешных инвестиций в недвижимость, скорее всего, потребуется кредит. Можно оформить ипотеку или специальный кредит для бизнесменов. Последнее позволит стартовать с большим денежным запасом и купить больше объектов для аренды.


Наши страницы в социальных сетях:


Получить помощь в получении займа или кредита Вы можете в любом регионе/городе РФ:





Поделиться с друзьями: