Новости сайта:

07 Октября 2017 - Новая статья - "Микрозаймы онлайн на карту и без неё: срочно, без проверок и без отказов. Круглосуточно" (прочесть)!

Как снизить риски при оформлении ипотеки на первичном рынке: выбираем банк, ипотечную программу и застройщика.


Кредит В Городе.РУ - Круглосуточная финансовая помощь в получении краткосрочных займов, кредитов, ипотеки!



СОДЕРЖАНИЕ:

1 - Выбор "ипотечного" банка!
2 - Параметры ипотеки: изучаем договор!
3 - Страховка – снижение риска невыплаты ипотеки.
4 - Специальные предложения!
5 - Как проверить застройщика?
6 - Возможные риски и как их избежать.
7 - Другие риски при ипотеке.


как выбрать банк для ипотеки и застройщика

Введение...

Оформление ипотеки вынуждает будущих владельцев недвижимости оплачивать кредит длительное время. Поэтому важно избежать любых возможных рисков, связанных с оформлением ипотеки или покупкой недвижимости на первичном рынке. В противном случае придется расплачиваться за собственные ошибки слишком дорого. Важно выбрать не только надежного застройщика, который не обманет и предоставит квартиру для заселения в срок, но и банк, который не станет необоснованно повышать ставки или ограничивать клиента в его возможностях.

Как правильно выбрать банк для ипотеки?


Ипотеку предоставляет большинство современных банков как регионального, так и федерального уровня. Так как будущему домовладельцу придется взаимодействовать с учреждением длительное время, необходимо тщательно подойти к выбору подходящего банка.

Эксперты рекомендуют обращать внимание на следующие параметры:

Размер филиальной сети. Идеально, если в городе представлено несколько отделений банка. Иначе может сложиться такая ситуация, что единственный филиал закроют, и заемщику для разрешения вопросов и получения справок придется ездить в другой город.

Количество банкоматов. Удачно, если вблизи от дома или места работы заемщика находится банкомат ипотечного банка, в противном случае для пополнения расчетного счета или баланса карты придется искать нужные устройства по всему городу или пополнять через банкоматы сторонних банков с уплатой комиссии.

Наличие онлайн банка. С его помощью гораздо удобнее пополнять карточку или счет и оплачивать ипотеку. Кроме того, некоторые банки позволяют гасить ипотеку или кредит досрочно через онлайн-кабинет без посещения отделения.

Подключение мобильного банка. Это очень удобно, так как пользователь будет получать оповещения при приближении срока платежа и гарантированно его не пропустит, кроме того, он всегда будет знать, сколько денег у него на карте и поступил ли очередной взнос на счет. Мобильный банк необходим и для безопасности: все транзакции необходимо подтверждать с помощью sms-кода, следовательно, мошенники не смогут воспользоваться средствами, находящимися на карте, даже если получат к ней доступ.

Наличие мобильного приложения. Это, скорее, вопрос удобства. С мобильным приложением проще производить транзакции и следить за своевременной уплатой ипотеки.

Возможность вносить платеж несколькими способами. Отлично, если можно будет оплачивать ипотеку путем пополнения карты наличными, переводом с карты другого банка или даже переводом с электронных платежных систем. В таком случае плательщик не окажется в форс-мажорной ситуации, когда будет судорожно искать работающий банкомат, чтобы пополнить карту, а спокойно переведет на счет деньги в режиме онлайн.

Немалую роль играет и техническая поддержка банка. За годы выплаты ипотеки вопросы возникнут, и не раз. Поэтому возможность связи с сотрудниками call-центра не должна быть ограничена, а их компетентность – достаточной для разрешения спорных и нестандартных ситуаций.

Стоит обратить внимание и на региональную принадлежность банка. Во многих субъектах успешно работают не только федеральные, но и местные банки с достаточно развитой инфраструктурой. Нередко они предлагают своим клиентам гораздо более выгодные условия, чем более крупные банки, чтобы переманить заемщиков у конкурентов.

Значительная часть региональных банков активно взаимодействует с местными застройщиками, так что кто-то из них может предлагать выгодные условия по ипотеке. Кроме того, ассоциированные с банком строители всегда проходят аккредитацию, поэтому можно быть уверенными в том, что они исполнят свои обязательства и закончат возведение дома в срок. Да и документов при покупке жилья у аккредитованного строителя нужно на порядок меньше.

Параметры ипотеки: изучаем договор!


К изучению ипотечного договора следует подходить с особой тщательностью. Обращать внимание следует не только на формулировки соглашения, но и на внешний вид документа. В связи с последними поправками в законодательство внешний вид договора должен соответствовать определенным критериям:

• не допускается применение мелкого шрифта, описывающего дополнительные условия;

• информация должна быть представлена в наглядной форме, лучший вариант – табличный вид;

• на главной странице должна быть обозначена информация о полной стоимости кредита, включая значение эффективной процентной ставки;

• формулировки должны быть максимально четкими, исключающими двойное толкование;

• в договоре не должно быть ссылок на какие-то внутренние регламенты и постановления, все детали соглашения должны быть прописаны прямо в документе.


Клиенты часто не знают, что в соответствии с Гражданским кодексом они имеют право изменять формулировки договора, если какие-то положения их не устраивают. Поэтому, прежде чем подписывать документ, следует внимательно его прочитать, задать поясняющие вопросы, если что-то непонятно, настоять на удалении, внесении или изменении каких-то формулировок.

Договоры, предлагаемые клиентам, являются типовыми, и зачастую их содержание играет на руку банку при разрешении спорных вопросов. Некоторые положения напрямую ограничивают заемщика. Чтобы избежать возможных рисков после подписания документа, следует особое внимание уделить следующим позициям:

Банк не имеет права в одностороннем порядке повышать процентную ставку. Поэтому такой формулировки в договоре быть не должно – иначе есть риск внезапного удорожания кредита. Внимание: в соглашении может быть прописана не фиксированная, а плавающая ставка, это вполне законно, так как увеличение (или уменьшение) платежа имеет конкретный срок, и обе стороны договорились об этом.

Должна быть указана возможность беспрепятственного досрочного погашения. Банкам невыгодно, когда заемщик отдает ипотеку до срока, так как они теряют проценты. В соответствии с законом кредитно-финансовое учреждение не может препятствовать досрочному погашению займа, однако многие банки до сих пор по старинке вводят различные ограничения: требуют оповещать о взнос заранее, устанавливают лимиты, штрафуют, если досрочная оплата поступила не в полном объеме и т.д. Все эти моменты должны быть исключены из договора. Заемщик имеет право буквально на следующий день вернуть весь кредит без каких-либо ограничений.

Банк не может передавать сведения о заемщике третьим лицам без его согласия. Как правило, речь идет о продаже информации о должнике коллекторским агентствам. Лучше исключить подобный пункт из договора, а передачу сведений осуществлять исключительно на основании письменного разрешения (в случае чего свое согласие на обработку персональных данных можно отозвать).

Не допускаются комиссии и дополнительные сборы. Согласно законам «О кредитах» и «Об ипотеке» банк не имеет права взимать с клиентов дополнительную плату за открытие и ведение счета, выдачу наличных и т.д. Комиссия может быть взята только за перевод средств на счет другого банка, но это уже находится за рамками договора кредитования.


Таким образом, любые положения ипотечного соглашения могут быть трансформированы до достижения взаимного согласия. Заемщик имеет право добиваться наиболее выгодных для себя условий, а в случае несогласия банка пойти на уступки – искать другие варианты у конкурентов.

Снизить риски злоупотребления банком своим положением можно только за счет тщательно сформулированных положений договора. Для защиты своих прав можно будет обратиться в службу по защите прав потребителей, прокуратуру или даже суд.

Страховка – снижение риска невыплаты ипотеки.


Еще один риск, который сопровождает каждого заемщика – возможность невыплаты ипотеки. 20 лет – достаточно длительный срок, за это время может произойти всё, что угодно: потеря работы, финансовый кризис, инвалидность или даже гибель плательщика. Проблемы могут касаться не только самого заемщика, но и квартиры: она может сгореть, ее могут затопить соседи и т.д. Защитить от всех этих непредвиденных обстоятельств призвана страховка.

В случае с ипотекой по закону заемщик обязан оформить только один вид страховки: защиту имущества, т.е. приобретаемой квартиры, так как она становится предметом залога. В случае пожара, взрыва, потопа, ограбления и других чрезвычайных ситуаций (их конкретный набор обговаривается в полисе) страховая компания возмещает нанесенный ущерб, так что заемщику не придется за свой счет восстанавливать жилье.

Особенно полезной страховка оказывается не столько для квартир, сколько для частных домов. Причина проста – риск полной утраты жилья при чрезвычайных обстоятельствах (например, пожара) отдельно стоящего дома гораздо выше, чем квартиры.

Остальные два вида страховки являются не обязательными, но желательными. Первый – титульное страхование, или защита от потери права на имущество. В случае, если сделка купли-продажи окажется недействительной (например, из-за претензий наследников или по причине ареста квартиры за долги предыдущего владельца), то страховая компания компенсирует стоимость квартиры и судебных расходов.

Отметим, что на практике титульное страхование оправдывает себя крайне редко, особенно в случае с новостройками, так как у новой квартиры нет прежнего владельца, следовательно, некому предъявлять претензии.

Если же застройщик оказался мошенником и продал одну и ту же квартиру нескольким владельцам, то тут поможет не страховка, а суд, который обяжет вернуть деньги обманутым дольщикам.

Второй тип страховки – личное страхование. Полис может включать в себя страхование на случай:

• смерти;

• временной нетрудоспособности по причине болезни или вследствие перенесенной операции;

• получения инвалидности и полной утраты трудоспособности;

• увольнения по месту работы по сокращению штатов или в связи с ликвидацией предприятия.


Конкретный список рисков обговаривается в договоре индивидуального страхования. При этом страховщик может компенсировать заемщику полную выплату кредита или частичную (например, на время его нахождения в статусе безработного).

Как показывает практика, дешевле оформлять комплексную страховку – и на квартиру, и на себя, если есть желание защититься от полных рисков. С другой стороны, достаточно купил полис только на залоговую недвижимость, и банк не вправе препятствовать на всем остальном.

Еще один момент – страховку не обязательно приобретать в том же банке. У любого банка есть список аккредитованных страховщиков, которые с ним взаимодействуют. Можно заключить договор с ними и прийти за ипотекой уже со своей страховкой. Как правило, покупка полиса «на стороне» обходится дешевле, тем более, что если заемщик уже пользуется услугами определенной компании, то он может рассчитывать на скидку.

Специальные предложения!


При подборе ипотеки обязательно нужно уделить внимание специальным предложениям. Использование особых условий позволит не только приобрести квартиру дешевле, но и получить определенные льготы при оформлении кредита. Плюс к тому участие в специальной программе автоматически нивелирует часть ипотечных рисков:

покупка квартиры у аккредитованного застройщика по программе господдержки – ставка по ипотеке будет на порядок ниже средней по рынку, есть дополнительные гарантии добросовестности строителя, требуется меньше документов для оформления, так как банк не будет проверять юридическую чистоту сделки;

приобретение квартиры по программе «Молодая семья» или «Молодой специалист» – позволяет получить сниженную ставку по ипотеке, не такой высокий первоначальный взнос, кредитные «каникулы», но имеются ограничения по выбору жилья и предъявляются достаточно жесткие требования к самим заемщикам;

покупка арестованного или конфискованного имущества, в том числе у застройщика (в квартиры в новостройке или незавершенное частное строительство) – реализуется со скидкой в 15-20% по сравнению со среднерыночной, меньше документов, ипотека на конфискат в общем и целом оформляется на общих условиях;

приобретение жилья в строящихся микрорайонах на ранней стадии возведения – в этом случае можно рассчитывать не только на сниженный процент по ипотеке, но и на скидки при покупке квартиры, единственный минус такой программы: долго ожидать строительства, да и микрорайон может располагаться не в очень удобном месте.

Таким образом, участие в спецпрограмме уже защищает заемщика от значительной части ипотечных рисков, например, от потери права на квартиру. Но при покупке жилья в новостройке нужно тщательно подходить к выбору заказчика вне зависимости от наличия у него аккредитации.

Как проверить застройщика?


Если приобретать квартиру по специальному предложению от банка, клиенту предложат список аккредитованных застройщиков и адреса, по которым они ведут строительство. Задача будущего владельца недвижимости – выбрать наиболее подходящий вариант.

Рекомендуется лично посетить места возведения объектов, чтобы увидеть уже построенные квартиры, оценить качество работы, материалы, планировку, отделку и т.д. Кроме того, это нужно, чтобы убедиться, что реально ведется строительство, а не продажа воздуха инвесторам.

Вне зависимости от степени доверия к застройщику необходимо затребовать у него для проверки:

• копии всех учредительных документов (Устав, свидетельство о регистрации, протокол собрания учредителей и т.д.);

• выписка из ЕГРЮЛ;

• свидетельство о нахождении (членстве) в саморегулируемой организации строителей;

• разрешение на строительство от муниципалитета;

• договор купли-продажи земли под домом или договор долгосрочной аренды.


Кроме того, у лица, с которым инвестор заключает договор, при себе должен быть документ, удостоверяющий право подписи (доверенность или протокол решения собственников), иначе соглашение будет считать незаключенным.

Основной документ, который остается на руках у заемщика – договор долевого участия (паевого накопления). Чтобы защититься от всех возможных рисков, необходимо проследить, чтобы в нем были указаны следующие сведения:

• реквизиты застройщика и покупателя (инвестора);
• адрес объекта;
• гарантия (хотя бы 5 лет);
• оценочная стоимость;
• параметры и способы внесения платежей;
• крайний срок сдачи дома;
• технические характеристики квартиры (метраж, количество комнат, материал стен, коммуникации, наличие / отсутствие отделки и т.д.).


Последний пункт важен, но его часто исключают из договоров. Он нужен, чтобы исключить риск устранения за свой счет брака, который может проявиться позднее. Например, только через 3-4 года фундамент дома дает усадку, и в этот момент могут проявиться дефекты, например, перекос стены или появление трещин. Если на квартиру не распространяется гарантия, то ремонт придется делать за свой счет. Если же гарантия есть, то устранить брак придется строительной компании бесплатно.

Возможные риски покупки новостройки и как их избежать.


Несмотря на то, что новостройка в общем и целом обходится дешевле (особенно при участии в долевом строительства), да и в целом сделка проистекает безопасно (нет риска был обманутым и не получить документы на квартиру), риски всё же присутствуют. И связаны они, как правило, с недобросовестностью застройщика:

Продажа квартиры нескольким людям сразу. В этом случае необходимо требовать возмещения выплаченных средств в полном объеме. Получить квартиру вряд ли получится: она отойдет тому инвестору, который первым заключил право собственности.

Объект не прошел проверку, например, из-за нарушений в системе электропроводки или выявленных нарушениях технологии строительства. В этом случае дом формально достроен, но заселять в него жильцов не спешат. Останется только дождаться устранения огрехов. В исключительных случаях дом вообще сносят и начинают строить заново.

Банкротство заемщика. Избежать этого никак нельзя, порой разоряются даже стабильные компании. В этом случае нужно вовремя успеть подать документы в арбитражный суд, чтобы либо получить достроенную квартиру, либо свои инвестиции назад.

Изменение итоговой стоимости квартиры. Например, увеличился метраж или изменились применяемые материалы. В этом случае инвестор имеет право заплатить именно столько, сколько указано в договоре, а застройщик подыскать квартиру, подходящую по параметрам. Как вариант – можно потребовать возврата денег плюс компенсацию издержек и недополученной прибыли. Соглашаться доплачивать не нужно.

Еще один риск – замена договора долевого участия другим документом. Например, векселем. Это очень опасно, так как в таком случае у заемщика появляется обязанность вернуть покупателю деньги в случае неисполнения обязательств, а не квартиру. И если он обанкротится, то возврата средств можно ожидать очень долго.

Другие риски при ипотеке.


Кроме того, при взятии ипотеки существуют и другие риски, которые не всегда можно учесть и вовремя защититься от них, например:

• финансовый кризис, в ходе которого происходит резкое обесценивание денег, как в 1998 году, банк при этом может пересчитать размер кредита в новом эквиваленте;

• признание сделки недействительной, например, из-за нарушений при регистрации права собственности или после предъявления претензий со стороны третьих лиц;

• природная или техногенная катастрофа, в ходе которой квартира или дом пришли в негодность;

• резкое падение рубля, как в 2014 году, когда валютная ипотека автоматически стала дороже в 2-2,5 раза дороже;

• резкое повышение ставки рефинансирования, когда банки будут пытаться повысить ставки по кредитам, что совершенно незаконно по условия договора.


Но наступление указанных событий маловероятно. Большинство рисков при ипотеке, например, потеря работы или инвалидность, пожар или потоп в квартире, легко «снимается» при помощи страховки. А защититься от недобросовестного заемщика позволит аккредитация последнего в банке и грамотно составленный договор. Также уберечься от злоупотреблений со стороны банковских учреждений можно, если подойти к вопросу выбора подходящей ипотечной программы грамотно.


Наши страницы в социальных сетях:


Получить помощь в получении займа или кредита Вы можете в любом регионе/городе РФ:





Поделиться с друзьями: