Новости сайта:

07 Октября 2017 - Новая статья - "Микрозаймы онлайн на карту и без неё: срочно, без проверок и без отказов. Круглосуточно" (прочесть)!

Первоначальный взнос по ипотечному кредиту (ипотеке):
как накопить, где взять нужную сумму денег?


Кредит В Городе.РУ - Круглосуточная финансовая помощь в получении краткосрочных займов, кредитов, ипотеки!



СОДЕРЖАНИЕ:

1 - Для чего нужен первоначальный взнос?
2 - Откуда можно быстро взять нужную сумму?
3 - Оптимизация семейного бюджета.
4 - Заплати себе: составляем собственный график платежей!
5 - Поиск дополнительных источников дохода.
6 - Использование ИИС и ОФЗ.
7 - Стоит ли брать кредит?


как накопить на взнос по ипотеке

Введение...

Недвижимость стоит дорого, а банки, выдавая ипотеку, обязательно требуют от заемщиков внесения первоначального взноса. По разным программам его размер составляет от 10 до 20%. Не всегда собрать такую сумму представляется возможным. Поэтому молодые семьи, желающие обзавестись собственным жильем, интересуют вопросы, как накопить на взнос по ипотеке и не лучше ли воспользоваться кредитными предложениями?

Для чего нужен первоначальный взнос?


Естественно, первый вопрос, который возникает при оформлении ипотеки: зачем вообще нужен первоначальный взнос? Причина на самом деле проста – банк сокращает свои риски и риски заемщика:

– уменьшается общая сумма кредита, следовательно, расходы банка меньше;

– размер ссуды сокращается, кредитная нагрузка в виде ежемесячной выплаты – тоже, поэтому вероятность произведения со стороны клиента платежей без задержки повышается;

– заемщик показывает себя как человека со стабильным финансовым положением, если он смог накопить нужную сумму.


Таким образом, первоначальный взнос – это и хеджирование рисков невыплаты кредита, и дополнительная проверка заемщика.

В зависимости от программы минимальный размер взноса может составлять от 10% до 50%. При этом по общему правилу, чем больше будущий заемщик смог отдать за квартиру, тем выгоднее ему предложат условия ипотеки. Более того, при внесении более 60% предоплаты банк может «закрыть глаза» на некоторые недостатки кредитной истории и выдать ипотеку даже заемщику с долгами (но, естественно, это происходит далеко не всегда).

В качестве первоначального взноса отлично подойдут не только накопленные средства, но и:

– средства, вырученные от продажи прежней квартиры;
– военный сертификат;
– беспроцентная ссуда от работодателя;
– различные субсидии и льготы, например, жилищная субсидия от муниципалитета, материнский капитал.


Последний вариант для банков вообще является наиболее предпочтительным.

Следует учесть, что некоторые кредитно-финансовые учреждения при скоринге платежеспособности клиента учитывают «происхождение» средств первоначального взноса. В таком случае будущий заемщик больше всего очков получит за собственные накопления, меньше – за субсидию или продажу какого-либо имущества.

Откуда можно быстро взять нужную сумму?


Итак, вы нашли подходящую квартиру и оптимальную ипотечную программу и желаете приступить к оформлению сделки. Например, решили поучаствовать в программе «Ипотека с господдержкой» и взять жилье в новостройке по сниженной цене и с частичной компенсацией процентов. Однако банк указывает на необходимость внести первоначальный взнос. Откуда можно быстро взять деньги?

Есть несколько идей:

– использовать свое право на получение субсидии – какой именно, зависит от конкретной ситуации и наличия специальных программ в регионах (например, если у вас родился третий ребенок, в большинстве субъектов РФ можно получить региональный маткапитал в размере 100 тыс. рублей и использовать его по собственному усмотрению);

– продать имеющееся дорогостоящее имущество – автомобиль, часть бытовой техники, коллекцию монет и т.д., впоследствии вы всегда сможете восстановить «потери»;

– занять у родственников и друзей;

– получить ссуду или единовременную материальную помощь у работодателя.


Понятно, что данные варианты очевидны и не всегда реализуемы. И если «быстрых» денег нет, остается только одно: пока забыть про ипотеку и сосредоточиться на накоплении средств.

Оптимизация семейного бюджета.


Перед тем, как приступать к накоплению средств, необходимо составить оптимизацию собственного семейного бюджета. Что это такое?

Для начала вам необходимо выяснить размер вашего денежного потока – т.е. количества средств, которое остается у вас на руках. Проще всего это сделать, если записывать свои доходы и расходы в течение месяца. Для этого можно воспользоваться специальными программами по ведению бюджета, простой табличкой Excel или вовсе блокнотом с ручкой. Главное – вести записи систематически и быть честными перед собой.

Вот несколько советов, как сделать это процесс максимально продуктивным:

– записывайте приход и расход сразу же, как произвели покупку или получили средства в свое распоряжение;

– если моментальная запись расходов не получается, собирайте чеки и складывайте их в течение нескольких дней в специальную банку, а затем переносите результаты в табличку или реестр;

– максимально автоматизируйте процесс: установите программу слежения за бюджетом и укажите ей номера ваших карточек – тогда все транзакции автоматически будут вноситься в базу;

– не детализируйте излишне – достаточно общих категорий, например, «Продукты», «Питание на работе», «Расходы на машину», «Бытовая химия», «Обучение детей» и т.д., вам необходимо уловить только общую канву, если же впоследствии захотите разобраться, почему у вас в одной категории слишком большие траты – делайте записи более подробно.


Не забывайте ни про какие расходы – квартплату, налоги, плату за аренду, обучение, кредиты и т.д. После ведения статистики хотя бы в течение месяца вы увидите, каков ваш приход и расход, где вы тратите слишком много и можете «ужаться». Например, сократить расходы на питание вне дома, подсчитать, что выгоднее – езда на собственном автомобиле или общественном транспорте, начать экономить на квартплате.

Уже на этом этапе обычно выявляется определенная сумма денег, которую вы можете не тратить, а спокойно откладывать – именно она станет основой вашего ежемесячного платежа самому себе для формирования взноса по ипотеке.

Также рекомендуется составить опись вашего имущества и долгов, а также заняться выявлением активов и пассивов. В общем виде это то, что вам приносит прибыль и то, что отнимает: например, сдаваемый в аренду гараж – актив, а отнимающий средства на обслуживание автомобиль – пассив. При этом если на машине вы зарабатываете деньги (например, вы водитель такси или курьер) или он нужен, чтобы добраться до работы, то это актив.

Так вы увидите, что сможете в случае необходимо легко продать без потери качества жизни (или даже для ее улучшения – если реализуете пассив).

Заплати себе: составляем собственный график платежей!


После того, как вы выявили размер денежного потока, можно приступать к формированию плана накоплений. Без тщательных расчетов никуда.

Основные принципы формирования плана:

1. Вы должны четко представлять себе, какая сумма потребуется. Например, вы хотите купить 1-комнатную квартиру за 3 млн рублей в хорошем районе города-миллионника. Вы не подпадаете ни под одну льготную категорию и не хотите приобретать новостройку – только «вторичка» с хорошим ремонтом. Поэтому вам подойдет стандартная ипотека, по которой обычно требуется 20% «первоначалки». Т.е. для подачи заявки необходимо иметь на счету минимум 600 тыс. рублей.

2. Поставьте конкретный срок. Например, 3 года. Только так вы сможете рассчитать размер ежемесячного платежа и спланировать, какую сумму вам придется откладывать.

3. Учитывайте инфляцию. Пока вы копите, она играет против вас (потом – на вас, но это другая тема). Недвижимость в среднем дорожает на 7-10% в год. Оптимально предположить, что через 3 года вам понадобится на 30% больше средств. Запланируйте эту сумму. В нашем примере скорректированный размер взноса – 780 тыс. рублей.


Теперь осталось разделить полученную сумму на количество месяцев до достижения цели. 3 года – это 36 месяцев. 780 000 / 36 = 21 700 рублей в месяц (округлено до сотни в большую сторону).

Таким образом, вам понадобится откладывать около 21 700 рублей ежемесячно, чтобы через 3 года накопить нужную сумму для первоначального взноса по ипотеке.

Эти средства оптимально положить на депозит в надежном банке – и лучше в рублях. Идеальный вариант – пополняемый вклад с ежемесячной капитализацией. Вполне возможно, что при выборе хорошего вклада вы сможете нагнать инфляцию, и вам придется копить не так долго.

Деньги, которые вы собираетесь использовать для конкретной цели, не нужно никуда инвестировать – ни в акции, ни в валюту, какими бы выгодными не выглядели предложения. Рисковать накопленными средствами запрещено: это должен быть неприкосновенный запас. Также из «кубышки» нельзя заимствовать на текущие расходы – на «черный день» лучше сформировать отдельный счет.

Лучше всего представить, что вы уже платите ипотеку (кстати, при взятии 2,4 млн рублей на 20 лет под 12% годовых платеж будет даже немного больше – 26400 рублей), и эти средства для вас «потеряны». Ежемесячные платежи прерывать нельзя. Так вы научитесь финансовой дисциплине и чисто психологически будете готовы ежемесячно «отрывать» от себя крупные суммы.

Поиск дополнительных источников дохода.


Если оптимизация расходов не дала требуемого результата (действительно, не каждая семья со средним доходом готова откладывать ежемесячно по 20 тыс. рублей), необходимо увеличивать число источников дохода. Ваша цель – сформировать такой размер поступлений, чтобы можно было откладывать деньги на накопление первоначального взноса по ипотеке без ухудшения качества жизни.

Например, дополнительным доходом может стать:

– вторая работа на полставки или по совместительству;

– любая подработка – развозка газет или корреспонденции, сантехник на час, удаленная юридическая консультация, заполнение документации и т.д.;

– домашний бизнес, например, вязание, выпечка тортов, парикмахерская на дому;

– репетиторство;

– ведение удаленной бухгалтерии, консалтинга;

– ремонт и отделка квартир;

– ремонт бытовой техники на дому;

– фото- и видеосъемка свадеб, дней рождений и иных торжеств;

– любое хобби – рукоделие, написание картин, вышивка;

– фриланс – дизайн, копирайтинг, нейминг, переводы, программирование;

– создание сайтов и мобильных приложений;

– онлайн-бизнес (интернет-магазин, запись и продажа инфокурсов, роботов для форекс и т.д.);

– создание микронишевых сайтов и их монетизация (с помощью контекстной рекламы, партнерских программ и т.д.);

– разработка мобильных приложений и их монетизация.


Следует попробовать увеличить свой доход на основной работе. Например, взять дополнительные обязанности или оформить внутреннее совместительство – это послужит поводом к увеличению вашей заработной платы.

Несколько советов, следование которым поможет накопить на первоначальный взнос быстрее:

– откладывайте средства на счет систематически, не забывая про это, как будто платите ипотеку;

– оформите все возможные льготы и пособия, например, компенсацию части квартплаты или пособие многодетным семьям, и откладывайте полученные деньги;

– все полученные средства от продажи ненужных вещей переносите на накопительный счет;

– все бонусы, премии, внеурочные и другие денежные поощрения также переводите на счет;

– получите социальный налоговый вычет – этот опыт пригодится и впоследствии, когда вы начнете оформлять имущественный вычет.


Отдельным источником дохода могут стать инвестиции. Но повторимся: увлекаться этим направлением не стоит, и ни в коем случае не нужно вкладывать отложенные на первоначальный взнос по ипотеке деньги. Лучше инвестировать свободные средства – но не более 10% от дохода, всё остальное – на депозитный счет. Вашей целью должно быть не столько преумножение, сколько сохранение средств.

Использование ИИС и ОФЗ.


Единственное исключение из правила «не инвестировать отложенные деньги» можно сделать для сверхнадежного и консервативного инструмента – облигаций федерального займа. При этом закупать их следует исключительно посредством индивидуального инвестиционного счета – так вы сможете получить дополнительный доход за счет налогового вычета.

Как известно, использование ИИС предполагает получение двух типов налогового вычета. Тип Б позволяет «освободить» от налога всю полученную прибыль. Но предполагается, что вы будете приобретать исключительно ОФЗ, купонный доход по которым налогом не облагается. Следовательно, этот тип вычета для наших целей бесполезен.

Гораздо привлекательнее выглядит вычет типа А, который подразумевает возврат уплаченного подоходного налога, но не более 13% от размера внесенных на ИИС средств.

Его суть заключается в следующем:

– вы открываете ИИС у любого брокера и пополняете его на определенную сумму, например, 200 тыс. рублей (максимум – 400 тыс. в течение года);

– в конце года получаете выписку по счета, где зафиксировано количество инвестированных средств;

– заполняете декларацию, указывая эту сумму;

– получаете 13% от внесенных средств на ИИС, но не более той суммы, которую заплатили в качестве НДФЛ (например, заработной платы).


Предположим, ваша ежемесячная зарплата 50 000 рублей. За год вы заплатили налога на сумму 50000 * 12 * 0,13 = 78 000 рублей. Вы внесли на ИИС 200 000 рублей. Максимум, который вы сможете вернуть – 13% от этой суммы, т.е. 26 000 рублей. Это меньше уплаченного НДФЛ, поэтому вы получите всю сумму на руки.

Применить этот тип вычета можно только при наличии дохода, с которого платятся налоги. ИП, безработные, пенсионеры, студенты, самозанятые и некоторые другие категории граждан использовать вычет типа А по ИИС не смогут.

Из всех активов, обращающихся на фондовой бирже, инвестору, желающему получать стабильную прибыль без рисков, рекомендуется покупать облигации федерального займа.

Их достоинства:

– это ценные бумаги, обеспеченные самим государством, поэтому обладают наибольшим кредитным рейтингом;

– доходность по большинству выпусков намного превышает процент по банковским депозитам (10-12% против 7-8%);

– часть бумаг предлагает переменный доход, привязанный к уровню инфляции или ключевой ставке Центробанка, что позволяет гарантированно избежать обесценивания средств;

– минимальная стоимость входа – номинал облигаций всего 1000 рублей;

– высокая ликвидность.


Тактика инвестирования в ОФЗ следующая:

– выбирать необходимо облигации, срок погашения по которым приближается к дате предполагаемого оформления ипотеки, чтобы примерно в одно время получить всю сумму на руки (стратегия называется «Пуля»);

– приобретать облигации следует по цене ниже номинала, например, сразу после выплаты купона;

– постоянно торговать ОФЗ не нужно, так как это лишние расходы на комиссиях, лучше использовать стратегию «Купить и держать»;

– систематическую закупку ОФЗ вести не рекомендуется, лучше откладывать средства на депозит и дожидаться появления на рынке хороших вариантов.


Сравним доходность, которую может получить инвестор, вкладывающий исключительно в депозиты, и инвестор, приобретающий ОФЗ по приведенной тактике. Предположим, что необходимо через 3 года накопить минимум 600 тыс. рублей.

В первом случае инвестор будет ежемесячно откладывать на депозит 20 000 рублей под 7% годовых, начиная с января. В итоге ровно через три года он получит на руки 883 800 рублей, из которых 91 800 составят проценты, остальное – собственные накопления.

Если же он инвестирует их в ОФЗ, то размер его дохода будет складываться из следующих составляющих (возьмем для простоты расчетов, что он приобретает облигации одного выпуска с доходностью 10% годовых и номиналом 1000 рублей в январе сразу после выплаты купонного дохода, когда их цена падает до 950 рублей):

– первый год – на 240 000 рублей куплено 252 облигаций, купонного дохода по ним нет, так как выплата уже прошла;

– второй год – куплено еще 252 облигации, купонный доход по предыдущим бумагам – 25200 рублей;

– третий год – куплено еще 252 облигации, купонный доход – 50 400 рублей;

– январь четвертого года – погашение 756 облигаций по номиналу 1000 рублей + получение купонного дохода на сумму 75600 рублей.


Итого купонный доход: 25200 + 50400 + 75600 = 151200 рублей, доход от реализации облигаций 756 000 рублей, всего – 907 200 рублей. Доходность чуть опередила банковский депозит, однако инвестор еще не воспользовался своим правом на налоговый вычет!

Предположим, что его зарплата 30 000 рублей в месяц, следовательно, размер НДФЛ в год – 46 800 рублей. Ежемесячно он инвестировал в ИИС 240 000 рублей, 13% от них это 31 200 рублей. Следовательно, он может получить всю эту сумму на руки. В итоге доход возрастает еще на 93600 рублей (31200*3). Итого инвестору за три года с небольшим удалось заработать 1 000 800 рублей, что на 117 000 рублей больше, чем при пассивном вложении средств в банк.

Стоит ли брать кредит на взнос по ипотеке?


Некоторые семьи, не способные накопить на первоначальный взнос по ипотеке, видят выход во взятии займа. Если у вас хорошая кредитная история и достаточно большой доход, банки с охотой выдадут вам деньги, и вы без проблем сможете использовать их для любых целей, в том числе для получения ипотеки. Однако факт получения займа обязательно будет зафиксирован в кредитной истории, и это породит сразу ряд проблем:

– выплаты по кредиту снизят ваш рейтинг платежеспособности, и банки будут готовы ссудить меньшую сумму под больший процент, так как ваши расходы повысятся;

– крупные банки наверняка откажут в выдаче ипотеки при наличии хотя бы одного кредита;

– если сумма кредита и размер первоначального взноса совпадают, то служба безопасности обязательно это заметит, и внесет клиента в число неблагонадежных заемщиков.


Поэтому на себя брать и кредит, и ипотеку опасно. В итоге можно оказаться в ситуации, когда деньги для первоначального взноса получены, но банки один за другим «прокатывают» с ипотекой. В итоге приходится расходовать заемные средства на выплаты и еще погашать проценты.

Выходом из сложившейся ситуации может стать: – оформление кредита на родственника, не выступающего созаемщиков и поручителем (и ни в коем случае не на жену или мужа!);

– взятие беспроцентного займа на работе (он не отражается в КИ);

– получение кредита под субсидию, например, вы можете взять небольшой заем и ипотеку в одном и том же банке, планируя впоследствии расплатиться материнским капиталом или жилищной субсидией от муниципалитета (но вам нужно доказать, что эти деньги вы обязательно получите).


Но даже если вам удастся в итоге оформить и кредит, и ипотеку, учтите, что выплата двух займов сразу ляжет тяжелым грузом на бюджет семьи. Как правило, ставки по потребительским кредитам в 1,5-2 раза превышают ставки по ипотеке, и может получиться так, что оба займа будут примерно одинаковы по стоимости ежемесячного обслуживания. Поэтому, прежде чем оформлять кредит для первоначального взноса по ипотеке, следует просчитать все риски и подумать: не выгоднее ли будет начать откладывать средства на депозит или инвестировать их в ОФЗ?


Наши страницы в социальных сетях:


Получить помощь в получении займа или кредита Вы можете в любом регионе/городе РФ:





Поделиться с друзьями: