Кредит под залог недвижимости, но без дохода. Возможно ли?
1 - Особенности залогового кредитования.
2 - Ограничения, накладываемые на недвижимость.
3 - Какие типы недвижимости подходят в качестве залога?
4 - Требования к заемщику и к объекту залога.
5 - Ипотека – разновидность кредита под залог.
6 - Необходимая документация для кредита с залогом.
7 - Обзор лучших предложений от банков!
Введение...
Если вы не можете подтвердить свои доходы, то оптимальным вариантом для получения кредита может послужить предоставление залога. Наиболее распространенный вариант залогового имущества – недвижимость, как жилая, так и коммерческая.
Особенности залогового кредитования.
В большинстве случаев банки требуют от потенциальных заемщиков подтверждения трудоспособности и наличия достаточного ежемесячного дохода для покрытия своих обязательств. Но по разным причинам клиент не всегда может представить соответствующие документы, например, если он работает неофициально.
Однако ряд банков предлагает кредиты под залог недвижимости без доходов. Обратившись в финансовое учреждение за таким займом, клиенту достаточно представить документы, подтверждающие право на владение недвижимостью.
Другие банки, более многочисленные, при кредитовании под залог вместо справки 2-НДФЛ позволяют подтвердить доход альтернативными способами, например:
• справкой от работодателя в свободной форме;
• налоговой декларацией за прошлый год;
• выпиской из реестра держателей ценных бумаг и т.д;
• выпиской со счета в банке, подтверждающей систематическое перечисление средств.
В результате удается доказать банку, что у клиента имеется другой доход, помимо зарплаты, и за счет него будет погашаться займ. При предоставлении залога или поручительства получить такой кредит становится достаточно просто.
Достоинства займа, предоставляемого под залог недвижимости:
• крупная сумма ссуды, вплоть до нескольких миллионов;
• продолжительный срок кредитования – до 10, а то и до 25 лет, как при ипотеке;
• право собственности остается за заемщиком, хотя он становится сильно ограничен в возможности распоряжения объектом.
Недостатки кредита под залог:
• ограничения по максимальной сумме – обычно банк дает в долг не более 60-70% от номинальной стоимости недвижимости;
• повышенные процентные ставки, т.к. банки рискуют, предоставляя кредит без подтверждения дохода;
• необходимость оформления страховки – в соответствии с законом заемщик должен застраховать свой залог, цена иногда составляет до 10% от суммы займа;
• существенные ограничения, которые накладываются на недвижимость.
И самый главный недостаток такого кредитования – высокий риск потери предмета залога. Если заемщик не сможет исполнить свои обязательства, то его недвижимость будет конфискована в счет уплаты долга.
Ограничения, накладываемые на недвижимость.
У владельца залоговой недвижимости остается право на имущество, но до тех пор, пока он не расплатился с кредитом и не снял обременение, он будет ограничен в своих возможностях.
Так, он НЕ сможет без разрешения банка:
• продать;
• обменять на что-то иное;
• подарить, даже близкому родственнику или созаемщику;
• заложить в другой банк или ломбард;
• завещать свою недвижимость;
• сдавать объект в аренду или субаренду;
• проводить перепланировку или капитальный ремонт.
Вопреки устоявшемуся мнению, владелец имущества имеет полное право прописывать в заложенной квартире или доме любых жильцов, в том числе несовершеннолетних детей, однако он не может отчуждать им доли в недвижимости.
Что касается наследования, то до выплаты своего долга заемщик не может завещать жилье какому-либо одному человеку – заложенная недвижимость должна распределяться между наследниками пропорционально в соответствии с законом. Является заблуждением утверждение, что после смерти заемщика его жилье переходит в банк.
Какие типы недвижимости подходят в качестве залога?
Основная характеристика, на которую обращают внимание банки при предложении им залога – ликвидность, т.е. насколько просто продать недвижимость при банкротстве заемщика. Понятно, что квартиру с ремонтом в центре города реализовать проще, чем небольшой домик на отшибе, поэтому более ликвидные объекты будут оценены больше и банк охотнее пойдет на сделку.
Самый популярный тип залоговой недвижимости – квартира. Желательно, чтобы она полностью в собственности заемщика, так как банки крайне неохотно берут в залог доли в имуществе. Более привлекательными типами квартир являются:
• в новостройках;
• с хорошим ремонтом;
• однокомнатные.
Именно такие объекты реализовать проще всего.
(!) Важно: квартира должна быть оборудована всей современной инфраструктурой (электричество, вода, канализация, газ и т.д.), также в ней не должно быть произведено незаконной перепланировки.
Также в качестве залога подойдут:
• частный дом с участком – идеально, если имеются дополнительные постройки, а сам дом подключен к коммуникациям;
• дача или загородный дом – это объекты нежилой недвижимости, но их также можно использовать в качестве залога;
• земельный участок без строений – самое важное, чтобы участок был размежеван, имел кадастровый номер, находился не в заповедной или природоохранной зоне, а также у клиента имелось разрешение на постройку жилого объекта;
• гараж – под залог гаража удается получить не очень дорогие кредиты, но всё зависит от типа объекта;
• иные объекты недвижимости – например, баня, но это зависит сугубо от договоренности с банком.
Кроме того, если у клиента имеются магазины, склады, торговые точки, офисы или иные объекты коммерческой недвижимости, то он может с успехом их заложить. Они стоят порой дороже, чем жилая недвижимость, отличаясь довольно высокой ликвидностью. Как правило, перечисленные объекты используют в качестве залога при взятии кредита на бизнес, но можно предложить их в качестве обеспечения по обычному потребительскому займу или ипотеке.
Требования к заемщику и к объекту залога.
Каждый банк самостоятельно формулирует требования к заемщику.
Ключевыми требованиями являются:
• возрастной ценз – обычно кредиты под залог недвижимости дают с 21 года, а верхний порог составляет 70-75 лет;
• местная прописка – если она временная, то ее продолжительность должна превышать срок кредита;
• опыт работы – обычно требуется от 3-6 месяцев, но если вы берете кредит без подтверждения дохода, то можно обойтись и без него.
Больше требований предъявляется к предмету залога. Банки довольно «капризны» при оценке недвижимости, и если потенциальный залог не подходит по какому-либо параметру, в кредите просто откажут. Однако отказ в одном банке не означает автоматический отказ в других, поэтому стоит просто подать заявление в другое учреждение.
Абсолютное большинство банков выдвигают такие требования к залоговой недвижимости:
• Она должна быть в собственности заемщика – в идеале вся. Допускается, если у клиента большая доля в имуществе (больше половины). Но если он предлагает 1/4 своей приватизированной квартиры, то ему, скорее всего, откажут. Банк не будет терять впоследствии время на продажу доли.
• Недвижимость не должна быть под обременением или залогом другого кредитного учреждения. Так, ипотечную квартиру в качестве обеспечения по потребительскому кредиту предложить не получится.
• Все документы о праве собственности должны быть в порядке. С этим пунктом всё и так ясно.
• Не допускается в жилье несанкционированных перепланировок или надстроек. Также, если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой или наоборот, у владельца должны быть на руках все соответствующие документы.
• Недвижимость НЕ должна быть арестована.
• Объект не должен быть предметом спора. Так, если два наследника не могут поделить отцовскую квартиру, то, пока суд не скажет свое последнее слово, банки будут обходить такой залог стороной. Именно по причине возможных споров банки иногда отказывают в предоставлении кредита под залог новоиспеченным наследникам.
• Недвижимость должна принадлежать клиенту минимум 1 год. Этот срок – гарантия, что право собственности больше никто не оспорит.
Словом, предлагаемая в качестве залога недвижимость должна быть юридически «чистой» и полностью (или более чем на 50%) принадлежать потенциальному заемщику. В таком случае вероятность одобрения кредита под залог становится гораздо выше.
Ипотека – разновидность кредита под залог.
При покупке квартиры в ипотеку именно приобретаемый объект становится залоговым имуществом, и в отношении него действуют указанные выше ограничения. Кроме того, в случае невыплаты ипотеки банк имеет полное право конфисковать квартиру и реализовать ее для покрытия собственных издержек.
Однако ипотека отличается от стандартного кредита под залог недвижимости по нескольким параметрам:
• по ипотеке покупается жилье, ранее не принадлежавшее заемщику, при кредите в качестве залога предлагается уже имеющаяся у клиента недвижимость;
• при ипотеке банк дает заем на всю стоимость квартиры, при кредите – около 60-70% от рыночной цены;
• ипотека предполагает льготную ставку по займу (9-12% годовых), кредит под залог имущества – стандартную (16-20% и выше);
• ипотека подразумевает целевое расходование средств, кредит выдается наличными или перечисляется на карту и расходуется по усмотрению заемщика.
В остальном же оба типа займа очень похожи.
Необходимая документация для кредита с залогом.
Для получения займа под залог недвижимости без подтверждения дохода заемщик должен будет предоставить в банк:
• личный паспорт с отметками о прописке;
• любой второй документ – СНИЛС, водительские права, заграничный паспорт, удостоверение сотрудника правоохранительных органов и т.д.;
• пенсионное удостоверение или справку из ПФР – если вы планируете принять участие в специальной программе и не претендуете на слишком длительный кредит (по факту пенсионерам займы дольше чем на 3 года очень редко дают).
Для проверки объекта недвижимости надо будет подготовить:
• выписку из ЕГРН (если у вас есть свидетельство о праве собственности, можно приложить его, но этот документ с 2016 года не выдается, и банки постепенно перестают его принимать, требуя в любом случае выписку);
• правоустанавливающие документы на объект – договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т.д.;
• техническую документацию на недвижимость – кадастровый паспорт, генплан, разрешение на перепланировку, экспликацию и т.д.;
• справку из Росреестра об отсутствии обременения на объект (действует всего 5 дней, надо готовить в последнюю очередь).
Иногда банки дополнительно требуют:
• нотариально заверенного согласия супруга (или супруги) на получение займа под залог;
• расширенную выписку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие прописки «проблемных» жильцов в квартире или доме (имеются в виде несовершеннолетние дети, заключенные, служащие в армии, без вести пропавшие и т.д., т.е. лица, которых лишить права на проживание в жилище не так-то просто);
• справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• страховой полис.
О последнем несколько подробнее. При оформлении залога банк обязательно требует застраховать жилище, чтобы в случае его повреждений или утраты страховая произвела выплаты и компенсировала заемщику и банку стоимость залога. Если недвижимость не застрахована, то кредитный специалист предлагает оформить полис в одной из компаний-партнеров банка – как правило, это фирмы, ассоциированные с финансовым учреждением. Например, для ВТБ24 или Банка Москвы это ВТБ.Страхование и Кардиф, для Сбербанка – Сбербанк Страхование жизни т.д.
Однако, если у клиента уже приобретен полис на защиту жилья, например, от компании Росгосстрах или той же ВТБ.Страхование, то приобретать дополнительную страховку не нужно. Убедитесь только, что банк взаимодействует с данной компанией. Так вы сможете заранее приобрести полис на подходящих вам условиях и сэкономить средства.
Еще один важный документ, на основании которого будет вычисляться размер кредита – оценка имущества. Ее проводят независимые эксперты на основании анализа многих составляющих – от площади квартиры и стоимости среднего квадратного метра на рынке до качества произведенного ремонта.
Стоимость оценки обычно составляет 1-2% от цены жилья, но некоторые специалисты предлагают фиксированную ставку. В редких случаях функцию оценщика берет на себя банк, но в этом случае есть вероятность, что стоимость будет занижена.
Оценку лучше заказывать заранее, так как она готовится от 1 до 2 недель.
Обзор лучших предложений от банков!
По некоторым программам справку о доходах и копию трудовой книжки предоставлять не нужно – только документы на недвижимость. Таких предложений на рынке мало, но они есть.
Посмотреть все кредитные предложения и подать онлайн-заявку можно ЗДЕСЬ.
| Восточный экспресс банк | Под залог недвижимости | ||||
| Россельхозбанк | |||||
| Россельхозбанк | |||||
| Быстробанк |
Если же банк принимает альтернативные способы подтверждения дохода, то лучше подготовить для верности несколько бумаг, свидетельствующих о вашей кредитоспособности. Но в принципе по этим программам можно подавать заявления на получение кредита под залог и без подтверждения дохода. Наиболее выгодные варианты перечислены в таблице ниже.
| Газпромбанк | |||||
| Сбербанк | |||||
| Конфидэнс Банк | |||||
| Банк Жилищного финансирования | |||||
| Россельхозбанк | |||||
| Центр-инвестр | |||||
| Примсоцбанк | |||||
| Росбанк | |||||
| СМП Банк | |||||
| Энерготрансбанк | |||||
| Банк Финсервис | |||||
| Зенит | |||||
| Тинькофф Банк | |||||
| УБРР | |||||
| Абсолют Банк | |||||
| Российский Капитал | |||||
| Россельхозбанк |
Данные актуальны по состоянию на лето 2017 года. Условия кредитов указаны для московского региона, в остальных субъектах они могут отличаться.
