Как продать квартиру, которая находится в ипотеке?

СОДЕРЖАНИЕ:
1 - Можно ли продать квартиру в ипотеке?
2 - Самостоятельная продажа ипотечной квартиры!
3 - Продажа квартиры с участием банка.
4 - Перепродажа ипотечной недвижимости (квартиры, дома).
5 - Рефинансирование и продажа - еще один способ.
6 - Какие возможны проблемы, как их избежать?




Введение...

Ипотека берется на исключительно длительный срок – 20-25 лет, и за это время меняется многое. Иногда возникает необходимость продать квартиру, находящуюся под обременением у банка. Как это сделать, сведя все риски и материальные затраты к минимуму? Существует, по крайней мере, четыре способа продать квартиру в ипотеке совершенно законным способом.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

По общему правилу, квартира, купленная в ипотеке, находится в залоге у банка. Это означает, что ее покупатель не может совершить с ней определенные операции без ведома кредитора, а именно:

· сдать в аренду;
· подарить;
· произвести перепланировку;
· продать или обменять;
· заложить другому кредитору.

Возникают определенные сложности при наследовании или если супруги, владеющие ипотечной квартирой в равных долях, решили развестись. Без непосредственного участия банковского учреждения все эти вопросы разрешить не удастся.

Однако есть несколько способов, когда взятую в ипотеку жилплощадь можно продать без особых затруднений. Во всех случаях потребуется непосредственное участие банка – как минимум, для снятия обременения.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры!

Самостоятельным этот вид продажи можно назвать потому, что участие банка здесь минимально.

Рассмотрим подробнее:

· стороны договариваются о стоимости квартиры, при этом покупатель уведомлен, что жилье находится под обременением;

· составляется предварительный договор купли-продажи (это дело лучше поручить профессионалу), по условиям которого покупатель передает продавцу задаток, равный остатку по ипотеке;

· продавец берет эти деньги себя, погашает досрочно свой кредит, снимает обременение с квартиры, производя перерегистрацию права собственности;

· между сторонами заключается основной договор, в котором прописывается, какая часть средств уже была уплачена;

· право собственности передается – на этот раз покупателю;

· продавец получает остаток средств, а покупатель – ключи от квартиры.

Для реализации этого способа необходимо, чтобы стороны доверяли друг другу, так как остаток по ипотеке может составлять внушительную сумму – до нескольких сотен тысяч рублей или даже несколько миллионов. Фактически получается, что покупатель оплачивает за продавца его долг по кредиту, а себе приобретает юридически «чистую» квартиру.

Кроме того, продавец не должен иметь задолженности по ипотеке, иначе банк просто не снимает обременение, пока все платежи не будут закрыты в полном объеме.

Стороны должны обмениваться расписками о передаче любых средств, их можно удостоверять нотариально или подписями свидетелей, присутствовавших при расчетах.

Часто для реализации последней части сделки используется банковская ячейка. Покупатель закладывает в нее остаток суммы за квартиру, а продавец может взять ее только после предъявления подписанного договора купли-продажи или заверенной нотариально копии свидетельства права на собственность.

Продажа квартиры с участием банка.

Естественно, что если люди незнакомы, а речь идет о крупных суммах денег, рисковать не хочется никому. Поэтому второй популярный способ – продажа квартиры в ипотеке с участием банка. В этом случае все риски сведены к минимуму, так как сделка проходит под контролем кредитора, непосредственно заинтересованного в благополучном исходе.

Схема такова:

· покупатель и продавец договариваются о сумме продажи квартиры, и она обязательно должна быть выше или равной текущему размеру долга по ипотеке;

· составляется договор купли-продажи, в котором указывается, что оплата производится путем перевода средств покупателем на депозитный счет в том же банке, где взята ипотека;

· после того, как средства получены банком, он взимает со счета сумму, необходимую для погашения долга, и самостоятельно производит все операции по перерегистрации права собственности;

· после покупатель получает свидетельство о праве собственности со своей фамилией, а продавец – разницу между стоимостью квартиры и размером долга.

Естественно, что за посредничество в этом случае придется заплатить. Плюс еще не все учреждения готовы оказывать подобные услуги, так что перед началом реализации этого способа лучше получить подробную консультацию в банке. И лучше обращаться не к менеджеру, а непосредственно к управляющему – обычно решением подобных вопросов занимается именно он.

В целом этом способ является самым популярным в виду своей простоты и логичности. От продавца требуется только найти подходящего покупателя, а от того – внести всю необходимую сумму в банк.

Перепродажа ипотечной недвижимости (квартиры, дома).

Еще один способ, реализация которого возможна только при непосредственном участии банка. В данном случае речь идет не столько о продаже самой недвижимости, сколько о продаже остатка долга по ипотеки. Иными словами, покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается под обременением – в залоге у банка.

Как правило, к такому способу прибегают, если необходимо срочно избавиться от долгов, так как стоимость квартир с «довеском» в виде ипотеки значительно ниже среднерыночной. Она обычно слегка выше остатка задолженности. На примере: ипотека равна 3 млн. рублей, первоначальный взнос – 1 млн. рублей, общая стоимость недвижимости – 4 млн. рублей. За 5 лет было выплачено всего 500 тыс. рублей, остаток долга – 2,5 млн. рублей. Логично, что больше чем за 1,5 млн. рублей это жилье вряд ли продастся, так как остальные 2,5 млн. рублей составляет кредит, который еще только предстоит выплатить.

Общая схема перепродажи ипотеки такова:

· стороны находят друг друга, при этом покупатель согласен приобрести квартиру вместе с висящим на ней кредитом;

· покупатель обращается в банк и проходит процедуру взятия стандартной ипотеки (он должен полностью соответствовать всем базовым требованиям, иметь достаточный уровень дохода, хорошую кредитную историю и отсутствующие другие платежи);

· в случае положительного решения заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем – т.н. соглашение о переходе долга, также новый владелец оплачивает страховку недвижимости за счет собственных средств;

· покупатель оплачивает оговоренную часть – фактически в размере уже выплаченных банку денег;

· банк заключает с покупателем новый договор ипотечного кредитования, а продавцу выдается справку, что его долг погашен.

Такой способ не пользуется особой популярностью, так как достаточно сложно найти покупателя, готового «повесить» на себя кредит, к тому же его уровень благосостояния должен быть достаточно высоким для одобрения сделки со стороны банка.

Продавцы в этой ситуации часто теряют немалые средства: чтобы заинтересовать потенциальных покупателей, они вынуждены снижать цены на квартиру, и сумма вырученных денег не всегда покрывает размер уплаченных в банк средств.

С другой стороны, если покупатель в любом случае планировал взять ипотеку на покупку новой недвижимости, то для него этот способ вполне удобен. В последнее время в связи с отсутствие наличности на руках у населения таким образом продают квартиру в ипотеке всё чаще и чаще.

Рефинансирование и продажа - еще один способ.

Этот способ появился относительно недавно, когда банки стали предлагать возможность рефинансировать кредит на выгодных условиях даже «проблемным» заемщикам.

Суть способа такова:

· покупатель и продавец договариваются о сделке, покупатель вносит небольшой задаток и дает свое согласие немного подождать, пока будет снято обременение;

· продавец находит банк, согласный рефинансировать его ипотеку, и получает новый заем;

· средства нового кредита вместе с полученным от покупателя задатком используются для погашения текущей задолженности;

· после с квартиры снимается обременение путем обращения в Регистрационную палату;

· заключается основной договор (при вычислении итоговой суммы обязательно учитывается задаток);

· после перерегистрации права собственности на покупателя между сторонами производится окончательный расчет.

Технически это способ похож на первый – самостоятельную продажу, в последнем случае свои финансовые проблемы продавец решает сам, без участия средств покупателя.

Для того, что рефинансирование было возможно, необходимо иметь хорошую кредитную историю, отсутствие просрочек и достаточный доход, чтобы обслуживать новый долг. Иногда продавцы берут новый кредит на недостаточно выгодных условиях только для того, чтобы вывести недвижимость из-под обременения и иметь возможность ее реализовать.

Какие проблемы могут возникнуть при продаже?

Самая главная проблема, какая может возникнуть – несогласие банка на проведение сделки. Это может быть продиктовано множеством обстоятельств. Чаще всего кредитор не соглашается с досрочным погашением ипотеки, – ведь в этом случае он теряет потенциальную прибыль в виде процентов. Если производится переход долга, то банк может не удовлетворить личность нового заемщика. Здесь можно посоветовать только одно: добиваться согласия кредитора.

Еще один момент: если в договоре кредитования не прописана возможность досрочного погашения, то продать квартиру в ипотеке будет очень сложно – только путем передачи долга, рефинансирование здесь уже не поможет.

Другие возможные сложности:

· В числе собственников продаваемой квартиры – дети.
Эта ситуация возникает крайне редко и только при использовании материнского капитала. Чаще всего банки предпочитают не связываться с несовершеннолетними. Однако если такая ситуация возникла, то продавцы должны сначала найти другую квартиру для покупки – иначе на сделку наложит запрет орган опеки.

· Ипотечная квартира унаследована.
Должно пройти 6 месяцев, чтобы наследники вступили в свои права. Если жилье продавать раньше, то потом могут возникнуть проблемы с родственниками умершего, которые заявят свои права на имущество.

· Квартира принадлежит супругам в разводе.
Если они разделили договор ипотечного кредитования, с каждым придется рассчитываться по отдельности.

· Квартира реализуется по доверенности.
Здесь велик шанс нарваться на мошенников, которые только «перепишут» на покупателя кредит, а квартира останется за ними.

При любых осложнениях необходимо обязательно консультироваться с профессиональным юристом и спросить мнение кредитора – т.е. банка. Продать квартиру в ипотеке сложно, но вполне реализуемо. Если повезет, то вся сделка пройдет под непосредственным контролем банка. Но никто не мешает сторонам разобраться с долгом самостоятельно: например, получить рефинансирование или использовать для погашения остатка по кредиту наличные средства покупателя.