Что делать, если застройщик объявил себя банкротом?
1 - Как производится банкротство застройщика?
2 - Варианты возмещения затрат (денег).
3 - Алгоритм (последовательность) действий.
4 - Что делать, если застройщик оказался мошенником?
Введение...
Пожалуй, одна из самых страшных ситуаций для дольщика – объявление о банкротстве застройщика или обвинение того в мошенничестве. Истории об обманутых дольщиках находятся на слуху, и бытует мнение, что вернуть себе деньги или квартиру практически невозможно. На самом деле закон четко регулирует процедуру банкротства застройщика, и участникам незавершенного строительства достаточно следовать инструкциям, чтобы получить возмещение. Однако действовать надо быстро, иначе можно столкнуться с ситуацией, когда требования не будут исполнены, так как истек срок их предъявления.
Как производится банкротство застройщика?
В 2011 году законодатели внесли изменения в 9 главу Федерального закона «О банкротстве», которые регулируют особенности банкротства таких юридических лиц, как застройщики. Новые положения призваны защитить интересы дольщиков, которые часто оставались и без денег, и без квартир, так как положения других кредиторов разорившегося застройщика удовлетворялись в первую очередь. Также были установлены конкретные сроки подачи заявления, что позволило большему числу пострадавших обратиться в арбитражный суд вовремя.
Но практика показывает, что дольщики до сих пор не знают, какие именно действия следует предпринять, если выяснится, что строитель их дома – банкрот. Ведь если не подать заявление в сроки, то можно остаться без удовлетворения своих требований.
Говоря юридическим языком, банкротство застройщика – это процесс, в ходе которого арбитражный суд рассматривает, насколько возможно со стороны ответчика удовлетворение требований его кредиторов – государства в лице ФНС и фондов, поставщиков, заимодавцев, инвесторов, участников долевого строительства и других лиц. Кроме того, в обязательном порядке погашаются обязательства застройщика перед работниками.
Формально процесс банкротства состоит из 5 этапов:
• наблюдение – при первых признаках банкротства суд устанавливает надзор за компанией с помощью временного управляющего, который контролируют ее денежные потоки, кредиторы предъявляют свои требования, устанавливается конкретный размер задолженности компании (на этом этапе важно избежать вывода капитала, иначе при банкротстве нечего будет изымать);
• финансовое оздоровление – в компанию осуществляются дополнительные вливания (инвестиции), реструктуризируются кредиты, предоставляются отсрочки;
• внешнее управление – нынешнее руководство отстраняется от производства, управлением компании занимается совет арбитражных управляющих или единоличный «арбитражник», это первая стадия реального банкротства;
• мировое соглашение – компания добровольно возмещает кредиторам средства без инициирования процесса банкротства;
• конкурсное производство – производится оценка имущества, находящегося во владении компании, при необходимости – реализуется для формирования выплат (передается кредиторам или продается).
После конкурсного производства компания ликвидируется, т.е. полностью прекращает свое существования. Требования кредиторов возмещаются по максимуму, насколько это возможно.
Очередность возмещения устанавливается законом:
• первая очередь – лица, получающие компенсацию с должника по судебным решениям, касающимся возмещения вреда здоровью;
• вторая очередь – работника застройщика (лица, имеющие с застройщиком трудовой договор);
• третья очередь – дольщики;
• четвертая очередь – подрядчики, госорганы, банки, инвесторы и другие кредиторы.
Как видно, у дольщиков есть хорошие шансы получить денежную компенсацию или жилье, главное – вовремя подать заявление.
Как дольщику вернуть свои деньги?
До 2011 года дольщик мог получить в качестве компенсации только деньги. Для этого приходилось реализовывать недостроенное здание, а это, понятное дело, очень длительная процедура, так как такая недвижимость мало кому нужна. И если ее и реализовывали, то по сниженной цене, что никак не компенсировало затраты дольщиков.
После принятия изменений существует три варианта получения возмещения:
• денежными средствами (в размере внесенных инвестиций плюс упущенная выгода);
• передачей жилого помещения в собственность дольщику, даже если платежи не осуществлены в полном объеме (возможно только для достроенных объектов);
• передачей недостроенного помещения в собственность ЖСК.
Заявлять требования следует исходя из реальной ситуации. Если, к примеру, ваша квартира расположена на 10-м этаже, а дом достроен только на семь, то требовать целесообразно денежную компенсацию. Если же строительство завершено, но дом не введен в эксплуатацию, то лучше всего требовать от суда признать право собственности на обозначенную в договоре квартиру.
При подаче заявлений в суд формируется два реестра участников процесса:
• реестр кредиторов – тех лиц, которые требуют денежной компенсации;
• реестр дольщиков – тех лиц, которые хотят получить квартиры.
В ходе судебного процесса перейти из одного реестра в другой сложно и это должно подтверждаться объективными потребностями, так что лучше заранее определиться, что вам нужно – деньги или жилье.
Требования кредиторов утверждаются в ходе судебного заседания и удовлетворяются на этапе конкурсного производства. И если с получением денег и квартир в собственность более-менее ясно – нужно лишь дождаться решения суда и этапа реализации имущества – то в случае с оформлением недостроенного жилья в собственность сложнее.
Для этого дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, который и получает возможность завершить строительство до конца и сдать дом в эксплуатацию. При этом должны соблюдаться следующие условия:
• уставной капитал ЖСК должен позволить продолжать стройку;
• общая сумма требований участников ЖСК не должна быть менее 95% от общей стоимости объекта (иными словами, в ЖСК должна войти большая часть дольщиков);
• недострой должен полностью принадлежать застройщику (к примеру, если земельный участок под домом арендован, то схема нереализуема).
На практике ЖСК образуется довольно редко, и это обычно касается домов с малым числом достаточно обеспеченных собственников. Чаще всего дольщики требуют или квартиры, или свои деньги.
Последовательность действий - с чего начать?
Законом предусмотрено, что после инициации процедуры банкротства назначенный конкурсный (арбитражный) управляющий должен известить об этом все заинтересованные стороны, на практике это происходит далеко не всегда. Причин множество, и ключевая из них – банальная нехватка времени. Управляющий чисто физически не может обзвонить или посетить каждого дольщика, так как у него еще масса дел, поэтому зачастую он ограничивается формальной рассылкой писем. А учитывая, как работает почта, далеко не все участники «долевки» получают извещения. Учитывая, что на включение в реестр кредиторов отводится всего 2 месяца с момента начала процедуры банкротства, есть риск непопадания в него.
Поэтому, если у вашей строительной компании начались проблемы, нужно держать руку на пульсе и действовать на опережение. Самый простой способ, узнать, не возбудили ли в отношении вашего застройщика процедуру банкротства – проверять официальный сайт федерального арбитражного суда www.arbitr.ru/ . Именно там публикуются все решения, касающиеся банкротства и ликвидации юридических лиц. На сайте организован довольно удобный поиск, так что отыскать нужную компанию не составит смысла. Кроме того, по закону, решения арбитражного суда должны публиковаться в СМИ, так что можно отслеживать сообщения о грядущем банкротстве в местных газетах.
После того, как дольщик узнал о разорении застройщика, он должен:
• в течение двух месяцев с момента публикации официального сообщения (а не дня, когда он узнал об этом!) обратиться в арбитражный суд (в суды общей юрисдикции подавать иски бесполезно, поскольку они не рассматривают такие дела – дольщик просто потеряет время и возможность получить компенсацию);
• оформить заявление в свободной форме о включении его в один из двух реестров;
• вместе с заявлением приложить заверенную нотариусом копию договора с застройщиком, которая подтверждает право истца на обозначенную квартиру или денежную компенсацию, а также документы об оплате долевых взносов – без этих бумаг заявление рассматриваться не будет;
• дождаться решения суда и вступления его в силу;
• обратиться к арбитражному управляющему или в суд за получением копии решения;
• действовать в зависимости от решения суда – ожидать поступления денег на счет или регистрировать право собственности на квартиру.
Законом не установлены максимальные сроки конкурсного производства, поэтому порой дольщикам приходится месяцами и годами ожидать возврата денег или оформления квартир в собственность. Единственное, что можно посоветовать в этом случае: поддерживать связь с арбитражным управляющим и, если имеется возможность, содействовать в реализации имущества разорившегося застройщика.
Второй вариант – образовать ЖСК, и тогда не придется ожидать реализации недостроенного объекта, а можно будет взять работу по завершению стройки в свои руки.
Что делать, если застройщик оказался мошенником?
К сожалению, нередко причиной банкротства застройщика становится использование различных мошеннических схем при строительстве. Наиболее частые случаи:
• незаконная аренда земли;
• отсутствие разрешения на строительства со стороны муниципалитета;
• закупка материалов по завышенной цене, которая в итоге привела к нехватке средств для завершения строительства;
• продажа одной и той же квартиры нескольким лицам;
• заключение фиктивных договоров подряда без осуществления реального строительства;
• возведение другого объекта вместо планового – например, постройка дополнительных этажей.
При этом остановка строительства и ликвидация юридического лица может производиться не по причине нехватки средств, а из-за «заморозки» объекта по причине выявленных нарушений.
Общего совета, что делать дольщику в этой ситуации, нет, так как каждый случай такого банкротства – индивидуален. Однако понятно, что требовать жилье в индивидуальном порядке или в форме ЖСК бесполезно – если объект не строился или предназначен под снос, то и получать нечего. Поэтому нужно добиваться включения себя в реестр кредиторов, а не дольщиков.
При этом лучше требовать возмещения только уплаченных средств, так как обычно у такого банкрота нет достаточно средств, чтобы удовлетворить требования всех кредиторов. Меньше потребуете – быстрее получите деньги, так как малую сумму арбитражному управляющему достать проще.
Если банкротство сопряжено со сносом дома, то согласно действующему законодательству оно осуществляется на средства инвесторов. В этом случае возврат денег маловероятен вообще, и для получения компенсации необходимо обращаться к профессиональному юристу – без него шансов на благоприятный исход дела практически нет.
Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда дом достроен, но жилье продано другому покупателю, необходимо доказать в суде, что его сделка состоялась раньше. Приоритет будет отдан тому, кто успел первым заключить договор с застройщиком. Второму участнику строитель должен будет возместить все уплаченные средства и судебные издержки, а также компенсировать моральный ущерб.
Таким образом, если застройщик – банкрот, дольщикам нужно действовать максимально быстро. Они имеют право подать требования в адрес юридического лица в течение 1 месяца со дня установления наблюдения или в течение 2 месяцев со дня объявления конкурсного производства. При этом можно требовать либо передачи в собственность достроенных квартир, либо денежной компенсации в объеме полной стоимости жилья. Кроме того, дольщики имеются право образовать кооператив для завершения стройки.
