Взять квартиру в ипотеку для сдачи в аренду:
можно ли и выгодно ли? Всё, что нужно знать!

СОДЕРЖАНИЕ:
1 - Законно ли сдавать ипотечную квартиру?
2 - Уплата налога с прибыли от сдачи квартиры в аренду.
3 - Документы для сдачи ипотечной квартиры.
4 - Как выгодно сдавать ипотечную квартиру: примеры.
5 - Ремонт и перепланировка ипотечной квартиры.
6 - Передача квартиры в субаренду.
7 - Заработок на ипотечной квартире – возможен ли?




Введение...

Сейчас, когда банки стремительно снижают ставки по кредитам вслед за снижением ставки рефинансирования, многие задумываются над вопросом, можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. На первый взгляд это выглядит довольно привлекательно: стоит всего лишь определить цену месячной аренды выше, чем платежи по ипотеке, и можно наслаждаться получением пассивного дохода с одновременным выкупом недвижимости у банка из-под залога. Но просто ли это на самом деле и какие «подводные камни» скрывает такая схема инвестирования?

Законно ли сдавать ипотечную квартиру?

Первое, над чем стоит задуматься инвестору, желающему сделать состояние на недвижимости, законно ли это вообще. Согласно идее ипотеки, квартира, которую приобретают с помощью этого вида кредита, должна быть предназначена для личного проживания заемщика. Это отражено и в соответствующем законе. Правда, сложилась такая практика, что банк по своему усмотрению имеет право разрешить передавать квартиру во временное владение третьему лицу – проще говоря, в аренду.

Важно понимать, что такое разрешение получит только физическое лицо, для которого сдача в аренду – возможность получения дополнительного дохода помимо основного. Если же для потенциального заемщика сдача в аренду квартир – это бизнес, то ему просто не одобрят ипотеку, а предложат оформить кредит для предпринимателя или открыть кредитную линию.

В некоторых банках предлагают коммерческую ипотеку как раз для таких целей, но количество подобных программ совсем небольшое, да и проценты по этому виду кредита выше. К тому же, приобретя квартиру с помощью коммерческой ипотеки, нельзя будет погасить долг с помощью материнского капитала или государственной субсидии на жилье.

Причина, по которой требуется получить от банка разрешение, очень проста: банк является залогодержателем жилья, и он заинтересован в сохранности недвижимости. Если же владелец будет сдавать квартиру, то повышается вероятность ее повреждения или утраты, например, в результате пожара или наводнения.

Как правило, положительного результата удается добиться в следующих случаях:

• у заявителя уже имеется квартира, в которой он планирует жить;
• на жилье оформлена страховка;
• стоимость ипотеки не столь велика (внесен большой первоначальный взнос) и размер ежемесячного платежа явно меньше предполагаемой стоимости арендной платы.

Без разрешения банка сдача ипотечной квартиры в аренду расценивается как незаконное предпринимательство со всеми вытекающими последствиями – вплоть до расторжения договора кредитования с конфискацией квартиры и выплатой компенсации (т.е. уплаченных по ипотеке средств).

Уплата налога с прибыли от сдачи квартиры в аренду.

Так как сдача в аренду будет дополнительным доходом физического лица, то с полученной прибыли придется выплатить налог. Это нужно учитывать при планировании своей инвестиционной стратегии.

Размер налога на доход для физических лиц равен 13%. К примеру, сдавая квартиру с ежемесячной платой в 20 тыс. рублей, за год инвестор заработает 240 000 рублей. 13% от этого равны 31 200 рублей. Именно столько нужно будет уплатить в казну государства. Таким образом, чистый доход будет меньше.

Допустим, в приведенном примере размер ипотечных платежей равен 10 000 рублей, еще на 5 000 рублей приходится квартплата, т.е. ежемесячные расходы равны 15 000 рублей. В итоге чистый доход инвестора за год составляет 240000 – 15000*12 – 31200 = 28 800. Согласитесь, не очень густо. Поэтому нужно либо увеличивать размер арендной платы, либо сокращать издержки. Так как квартплату и ипотечные платежи уменьшить не так просто, то можно пойти по пути сокращения налоговой нагрузки.

Уменьшить размер налога можно, оформив ИП и уплачивая налог по упрощенной схеме доходы минус расходы. В случае с ипотечной квартиры из общей суммы дохода нужно вычесть расходы на обслуживание жилья: квартплату и ипотечные взносы. Ставка по налогу для ИП по УСН составляет 15%.

В приведенном примере сумма налогов составит: (20000 – 5000 – 10000) * 0,15 = 750 рублей в месяц, или 9000 рублей в год, т.е. почти в 3 раза ниже, чем для физлица. Однако ИП несет дополнительные затраты – взносы в фонды. К тому же бизнесмену приходится сдавать большое количество отчетности и подтверждать наличие расходов. В итоге, если не вести бухгалтерию самостоятельно, размер затрат существенно вырастет. Так что ИП для сокращения налоговой нагрузки имеет смысл применять только при покупке сразу нескольких квартир.

Единственный вариант для физического лица сократить налоговые выплаты – воспользоваться возможностью вычета. Их два вида:

• имущественный (13% от 2 млн рублей);
• на проценты по ипотеке (13% от 3 млн рублей).

Заявить на получение вычета можно одновременно с уплатой налога. Для этого физическому лицу понадобятся:

• заполненная декларация за отчетный год;
• договор с арендатором;
• свидетельства реальной передачи денег – расписки или платежные поручения;
• ипотечный договор;
• сведения об уплате взносов;
• выписка по остатку на счете;
• выписка из Росреестра о праве владения жильем (с указанием обременения);
• договор купли-продажи квартиры.

Кроме того, понадобится заполнить в свободной форме заявление об уплате налога и одновременном получении вычета.

Подать декларацию нужно до последнего числа апреля следующего года, если оно приходится на выходной день, то крайняя дата автоматически сдвигается до ближайшего рабочего майского дня.

Уплатить сам налог (если не воспользовались вычетом) нужно до 15 июня года подачи декларации.

Документы для сдачи ипотечной квартиры.

Для того, чтобы иметь право сдавать квартиру, необходимо заключить с арендатором договор. Не секрет, что в большинстве случаев сделка заключается на словах. Но такое соглашение не защищает стороны от возможных противоречий, например, о размере месячной аренды или возможности сделать ремонт. Наличие договора не только определит полномочия и права сторон, устранив возможные споры, но и позволит сдавать квартиру на законных основаниях.

Для составления договора понадобятся:

• паспорта обоих участников сделки;
• документы на квартиру;
• выписка из Росреестра о праве владения жильем.

Структура договора аренды определяется Гражданским кодексом. В нем обязательно должны быть следующие пункты:

• наименование соглашения, время и место его составления;
• реквизиты сторон;
• предмет договора – квартира с подробным описанием местоположения;
• стоимость арендной платы и периодичность выплат;
• способ уплаты (наличный, безналичный путем перевода на карту и т.д.);
• условия повышения арендной платы (например, ежегодно увеличивается на 10%);
• срок действия договора (если не указан, то договор считается бессрочным);
• возможность предоставления субаренды;
• дата и подпись сторон;
• ответственность сторон, в том числе условия расторжения договора;
• порядок разрешения споров;
• права и обязанности сторон – например, кто оплачивает мелкий ремонт, взносы на капитальный ремонт дома, услуги консьержа и т.п.

Так как в аренду предоставляется ипотечная квартира, то арендодатель не может разрешить жильцам производить перепланировку – на эту операцию потребуется специальное разрешение банка. Поэтому этот пункт включать в соглашение не имеет никакого смысла.

Как выгодно сдавать ипотечную квартиру: примеры.

Существует два главных варианта сдачи квартир:

1. Помесячно. Это классический вид аренды, который подходит большинству инвесторов. Квартира сдается одному жильцу или семье на длительный срок. Если посчастливиться найти хороших квартирантов, то никаких проблем с оплатой и ремонтом не возникнет.

2. Посуточно. В этом случае доход будет существенно выше, однако возникает достаточно много проблем с поиском арендаторов. Кроме того, возрастают риски повреждения имущества недобросовестными жильцами.

Какой именно способ выбрать – остается на усмотрение инвестора. При желании можно совмещать оба типа аренды квартир – например, сдавать на учебный год студентам помесячно и посуточно временным квартирантам на время наплыва абитуриентов в период вступительных или выпускных экзаменов.

Для того, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду ипотечной квартиры, необходимо тщательно просчитать все возможные риски. К их числу относятся:

• отсутствие арендаторов в течение длительного времени;

• снижение спроса на аренду и стоимости средней арендной платы;

• увеличение квартплаты и прочих взносов за обслуживание дома;

• усиление налоговой нагрузки;

• изменение размера ежемесячных платежей (особенно актуально при валютной ипотеке);

• необходимость периодических вложений в квартиру в виде ремонта или приобретения мебели и бытовой техники.

Для подсчета реальной прибыли необходимо вычитать из дохода стоимость квартплаты, взносы по ипотеке и налоги. В итоге сумма может получиться небольшая, особенно, в маленьких городах, где доходы населения не столь велики и нельзя существенно повышать размер аренды. Следует внимательно подойти к расчетам, чтобы не оказаться в итоге с отрицательным денежным результатом.

Поясним на примерах. Инвестор приобрел однокомнатную квартиру стоимостью 1,5 млн рублей с первоначальным взносом в 500 000 рублей (т.е. размер кредита составил 1 млн рублей). Срок ипотеки – 20 лет, ставка – 12,5%, ежемесячный платеж – 11360 рублей. Он сдает ее в аренду молодой семье за ежемесячную плату в 20 000 рублей. При этом он должен уплатить 5500 рублей в качестве квартплаты и 2600 рублей налога ежемесячно. В итоге его доход составит: 20000 – 11360 – 5500 – 2600 = 540 рублей. Таким образом, текущий размер арендной платы позволяет только обслуживать долг перед банком и компенсировать затраты по содержанию квартиры. При наличии другого источника дохода (зарплаты) можно досрочно погашать ипотеку, чтобы поскорее избавиться от долгов.

Второй вариант – инвестор купил двухкомнатную квартиру ценой 2,5 млн рублей с уплатой в качестве первоначального взноса минимально возможной суммой 750 000 рублей (размер кредита – 1,75 млн рублей). При ставке 12,5% годовых и сроком кредитования 20 лет, он будет ежемесячно уплачивать в банк 19 900 рублей. Инвестор решил сдать квартиру 4 студентам с платой в 10 000 ежемесячно с каждого. Итоговая прибыль – 40 000 рублей. Расходы: 7500 – квартплата, 5200 – налог. Чистая прибыль: 40000 – 7500 – 5200 – 19900 = 7400 рублей. Это уже достаточной крупный пассивный доход от недвижимости. После погашения ипотеки чистый доход составит целых 27 300 рублей – размер достаточной крупной зарплаты в регионах.

Таким образом, при правильном подходе можно получить неплохой доход от сдачи в аренду ипотечной квартиры. Даже если итоговая прибыль близка к нулю, это выгодно, так как она позволяет фактически не обслуживать кредит, в то время как размер долговых обязательств уменьшается.

Для того, чтобы приобрести квартиру подешевле (следовательно, уменьшить размер ипотеки и сумму ежемесячных платежей), можно прибегнуть к следующим способам:

• купить жилье на витрине залогового имущества (подробнее про “конфискат”);

• воспользоваться особой программой (жилье для молодых семей, новостройка у застройщика, сельский специалист и т.д.);

• получить субсидию на погашение ипотечного долга (например, материнский капитал).

Любая экономия позволит в итоге платить в месяц меньше, следовательно, делать стоимость арендной платы более гибкой, чтобы сделать жилье более конкурентоспособным.

Ремонт и перепланировка ипотечной квартиры.

Как уже отмечалось выше, залогодержателем ипотечной квартиры является банк. Поэтому все изменения в конструкции жилья нужно согласовывать с ним. Это несколько усложняет процедуру перепланировки (если она необходима), но в некоторых случаях без серьезного ремонта не обойтись. Например, если квартира приобретена на витрине залогового имущества или у будущего банкрота по сниженной цене.

Нередко такое жилье нуждается в обновлении, и необходимо вложить достаточно много средств в ремонт квартиры перед тем, как начинать ее сдавать. При этом, чем больше затрат, тем выше конечная цена аренды, так как инвестор попытается отбить свои расходы, и это закономерно.

В размер аренды стоит заложить стоимость будущих ремонтов. Даже если квартиранты обращались с помещением аккуратно, какие-то вещи со временем всё равно потребуют замены или обновления. Например, кран на кухне или линолеум в коридоре.

Качественно сделанный ремонт позволяет существенно повысить стоимость аренды. Например, инвестор купил конфискованную за долги квартиру, ранее принадлежавшую алкоголику, за 2,3 млн рублей вместо 2,5 млн рублей со взносом в 1 млн рублей. Размер ипотеки составил 15 000 рублей. Вложив в восстановление квартиры сэкономленные 200 000 рублей, он смог сдавать ее не за 20 000 рублей в месяц (средний размер аренды по городу), а за 35 000 рублей довольно обеспеченному бизнесмену. В результате он существенно увеличил свой пассивный доход.

Еще один вариант с перепланировкой связан с увеличением жилой площади. Например, двухкомнатную квартиру можно переделать в трехкомнатную и сдавать ее уже не двум арендаторам, а трем. Аналогично можно трансформировать однокомнатную квартиру в двухкомнатную и сдавать ее на несколько тысяч дороже.

Многие предприниматели строят свой бизнес как раз на этом: скупают дешевые квартиры (конфискаты, арестованное и проблемное жилье у асоциальных элементов и т.д.), делают в них ремонт и сдают в аренду как дорогое или даже элитное жилье.

Передача квартиры в субаренду.

Еще один способ увеличить отдачу от своих вложений и при этом практически устраниться от проблемы поиска квартирантов – передать недвижимость в субаренду. Особенно эффективно это работает в режиме посуточной сдачи квартиры.

На практике это выглядит так:

• инвестор находит управляющего, готового взять на себя работу по поиску съемщиков, и заключает с ним договор;

• управляющий (обычно в этой роли выступает риэлтор или гостиничный комплекс) самостоятельно находит арендаторов, заключает с ними договор, берет оплату;

• в конце отчетного периода (неделя или месяц) управляющий выплачивает инвестору его вознаграждение.

Достоинства субаренды очевидны:

• нет необходимости самостоятельно искать жильцов;

• полностью пассивный доход;

• высокая доходность – в среднем можно выручить от 1000 до 5000 рублей в день, это равно сумме от 30 000 до 150 000 тысяч в месяц при условии полной «загруженности» квартиры.

При этом следует учесть и недостатки:

• необходимо выплачивать вознаграждение управляющему (обычно до 50% от прибыли);

• есть риск утраты имущества (мебели, техники и т.д.), а также повреждения самой квартиры;

• жилью будет гораздо чаще требоваться ремонт, в том числе косметический;

• есть риск быть обманутым управляющим (например, он может занизить реальный доход).

Тем не менее, передача жилья в субаренду – это отличный способ для заработка, если у инвестора имеется несколько квартир: в таком случае он диверсифицирует риски и сможет частично скинуть с себя заботы по поиску квартирантов. Более того, риск обмана можно нивелировать следующим образом – просто договориться с риэлтором о фиксированной плате в месяц, которая будет покрывать ваши затраты. Всё, что заработает управляющий, он оставит себе.

Заработок на ипотечной квартире – возможен ли?

Таким образом, заработать на сдаче ипотечной квартиры в аренду возможно. Однако будущему инвестору необходимо тщательно просчитать возможные риски и всегда иметь запасной план по обслуживанию ипотечного долга.

Кроме того, необходимо сопоставить размер доходов и расходов, не забывая о налогах и необходимо уплачивать квартплату. При валютной ипотеке желательно брать оплату за аренду также в валюте, чтобы защититься от колебаний курса.

Следует учесть, что для покупки квартиры в ипотеку понадобится первоначальный взнос – от 20 до 30% стоимости жилья в зависимости от программы. При этом уплатить его можно за счет материнского капитала или жилищной субсидии, однако после возникнут сложности с получением права сдавать квартиру в аренду, так как очевидно, что недвижимость куплена для личного проживания.

Приобрести квартиру дешевле можно следующими способами:

• на витрине залогового имущества;

• арестованную или конфискованную квартиру у частного риэлтора или на онлайн-аукционе;

• у частного лица, которому срочно нужны деньги;

• по специальной программе, например, жилье у застройщика (следует учесть, что в некоторых случаях застройщики реализуют только первичное жилье, т.е. придется дождаться окончания стройки и только потом сдавать жилплощадь).

В большинстве случаев инвесторы, сдавая ипотечную квартиру в аренду, стремятся не столько заработать, сколько компенсировать свои затраты на квартплату и кредит, в итоге получая фактически бесплатную ипотеку. Реально заработать же можно в следующих случаях:

• сделав качественный ремонт или перепланировку и сдавая квартиру как элитное жилье;

• сдавать квартиру посуточно;

• передать жилье в субаренду и получать стабильную прибыль.

Следует не забывать о возможных рисках такого способа инвестирования: падения стоимости арендной платы в городе вследствие кризиса, повышения налоговой или ипотечной нагрузки и т.д. Кроме того, всегда остается возможность «простоя» квартиры, когда она просто не будет востребована, а долг по ипотеке обслуживать придется. И, конечно, не нужно забывать о расходах на косметический ремонт, который особенно часто придется делать при посуточной сдаче жилья.

Однако на сдаче в аренду ипотечной квартире заработать можно – и даже нужно, если у вас есть необходимый стартовый капитал для первоначального взноса. В итоге вы не только приобретете более-менее стабильный доход, но и получите на выходе ликвидный актив – квартиру – практически без собственных затрат.