Можно ли купить залоговое имущество банков? Где и как?
1 - Особенности приобретения залогового имущества у банков.
2 - Какой вид конфиската обычно реализуется?
3 - Прямая покупка на сайте банка.
4 - Как принять участие в онлайн торгах (аукционах)?
5 - Получение кредита для покупки конфиската.
Введение...
Приобретение конфиската у банковских учреждений позволяет покупателям сэкономить до 20-25% от стоимости имущества. Причина проста – имущество переходит в собственность банка в качестве компенсации за неуплату долга по займу, и кредитору важно как можно быстрее обратить полученный залог в «живые» деньги. Именно поэтому банки реализуют конфискат по ценам ниже рыночных. У каждого учреждения существует своя витрина залогового имущества, кроме того, оно выставляется на открытых аукционах, где его может приобрести любой желающий.
Особенности приобретения залогового имущества у банков.
Конфискат попадает в распоряжение банков различными путями:
• путем добровольной его передачи плательщиком для прекращения выплат по займу (в том числе посредством взыскания его службой безопасности банка или коллекторами);
• в ходе банкротства физического или юридического лица, когда банк получает имущество на правах кредитора;
• в ходе исполнительного производства, когда банк конфискует имущество должника посредством обращения в суд.
Однако на конечную стоимость способ приобретения залогового имущества не оказывает никакого влияния. Главная задача банка – поскорее реализовать конфискат и выручить реальные деньги. Чтобы увеличить вероятность продажи, объявления о появлении лотов публикуются в различных источниках:
• на витрине залогового имущества банка;
• в специализированных изданиях, в том числе электронных;
• на открытых интернет-аукционах.
При этом нужно отметить, что продажа конфиската – не основной профиль банков, поэтому многие из них вообще не имеют витрины залогового имущества, а выставляют квартиры и транспорт сразу на торги, либо передают дочерней лизинговой компании (так, к примеру, поступает ВТБ24, который реализует конфискованные авто через компанию ВТБ.Лизинг, а квартиры, дома, участки и оборудование – через собственную витрину залогового имущества).
Популярность конфискату снискали его преимущества для конечного покупателя:
• низкая цена, так как банки стремятся поскорее избавиться от имущества;
• юридическая чистота: кредитное учреждение становится собственником конфиската на совершенно законных основаниях, с имущества снимаются все аресты и обременения, так что можно не беспокоиться о появлении каких-либо претендентов на право собственности (плюс экономия на титульном страховании);
• экономия на сопутствующих расходах: не нужно тратить деньги на оценку имущества, проверку юридической чистоты и составление договоров, банк подготовит все нужные бумаги сам;
• быстрое проведение сделки: банк не тратит время на проверку документации, так что достаточно выиграть аукцион или договориться о продаже конфиската напрямую – и вы становитесь новым собственником;
• можно получить кредит на покупку имущества на льготных условиях.
Последний пункт особенно выгоден при покупке конфискованного жилья: будущий домовладелец и так приобретает недвижимость по цене ниже рыночной, плюс может взять ипотеку на 2-3 процентных пункта ниже, чем по обычным условиям.
Тем не менее, приобретение залогового имущества сопряжено с рядом недостатков:
• продажа конфиската – это обычно реализация имущества, бывшего в употреблении, за редким исключением (когда, например, конфискуется готовая продукция должника);
• небольшой выбор объектов, особенно, в маленьких городах – на витрине имущества может быть предложено всего буквально 2-3 квартиры и 3-4 автомобиля;
• при участии в торгах на аукционах необходимо понести первоначальные затраты, как минимум – приобретение электронной печати;
• нужно внести на счет банка залог (от 10% до 30% стоимости лота), что ограничивает клиента в количестве заявок;
• имеется небольшой шанс, что в ходе торгов цена имущества может превысить среднерыночную.
Тем не менее, недостатки по сравнению с достоинствами несущественны. При определенном умении и доли везения можно получить в собственность конфискованное имущество по очень низкой цене и без опасения быть втянутым в аферу.
Какой вид конфиската обычно реализуется?
В каждом банке на витрину залогового имущества выставляется различное число объектов, которые могут быть условно объединены в несколько классов:
• Жилая недвижимость. Самая популярная категория. Сюда входят не только квартиры, но и частные дома, земельные участки, новостройки у застройщиков, а также объекты незавершенного строительства.
• Коммерческая недвижимость. По общему правилу, ее могут приобрести ИП и фирмы, для приобретения таких объектов нужна регистрация на аукционе в качестве бизнесмена или юридического лица. В этой категории реализуются офисы, магазины, склады, заводы, комплексы и даже парковочные места. Учитывая, что стоимость некоторых объектов может превышать десятки миллионов рублей, большинство банков вместо продажи предлагают аренду – иногда с последующим выкупом.
• Легковой транспорт. Это автомобили зарубежных и отечественных марок. При желании можно купить автомобили в неходовом состоянии для разбора на запчасти – их цена будет еще ниже. При покупке личного транспорта можно рассмотреть вариант с лизингом – если вы хотите взять кредит, аренда с последующим выкупом может оказаться более предпочтительным вариантом.
• Мототранспорт и прицепы. Нередко банки относят эти виды транспорта к легковым.
• Грузовой и коммерческий транспорт, спецтехника. Это различные грузовые автомобили, автобусы, самосвалы, тракторы и прочая строительная и сельскохозяйственная техника. Как и в случае с легковыми автомобилями, предпринимателю может быть выгоднее лизинг или простая аренда транспорта, особенно, если речь идет о необходимости ее использования в течение одного сезона.
• Оборудование. В эту категорию входят различные станки, агрегаты, устройства, гаджеты и т.п. – словом, всё, что предназначено для производства или торговли. Как правило, помимо непосредственной покупки предлагается также лизинг или аренда.
Некоторые банки предлагают достаточно экзотические виды конфиската, например, речные или воздушные судна. Однако большая часть залогового имущества – недвижимость и автомобили.
При покупке имущества за свои деньги новый владелец заключает договор купли-продажи непосредственно с банком и после оформления всей документации может вступить в право владения.
Если же приобретение конфиската связано со взятием кредита, то имущество становится залоговым, и банк с покупателем дополнительно к договору подписывают закладную. Согласно закону, залоговое имущество должно быть застраховано, поэтому покупателю придется понести дополнительные расходы на оформление страхового полиса. Его стоимость будет зависеть от количества включаемых в полис рисков, а также цены имущества.
Прямая покупка залогового имущества на сайте банка.
Наиболее простой способ приобрести залоговое имущество банка – просмотреть предложения на странице сайта учреждения и выбрать подходящее.
Как правило, большинство банков предлагают достаточно подробное описание реализуемого имущества, имеются фотографии и адреса его месторасположения (если речь идет о недвижимости), описываются технические характеристики, имеются контактные данные сотрудника банка, который ответственен за продажу конфиската.
В целом алгоритм продажи залогового имущества таков:
• заявитель обращается в банк и запрашивает каталог залогового имущества либо просматривает его на сайте;
• выбрав подходящее имущество, покупатель предоставляет документы, подтверждающие наличие у него достаточных для покупки средств (например, выписку по счету) либо оставляет заявку на взятие кредита, а также запрашивает, в свою очередь, документацию по объекту;
• представитель банка связывается с покупателем и предлагает ему осмотр имущества и знакомство с бумагами;
• если покупателя всё устраивает и у него имеются нужные средства (свои или кредитные), то стороны переходят непосредственно к оформлению сделки купли-продажи.
Сама сделка при необходимости регистрируется в соответствующих органах, после подписания всех бумаг покупатель передает банку средства либо подписывает с ним кредитный договор и закладную.
(!) Просмотреть список банков, которые реализуют конфискат, можно здесь: www.konfiskat1.ru/banks.html
Как принять участие в онлайн торгах (аукционах)?
Второй способ приобрести конфискат у банка – принять участие в открытом онлайн-аукционе. Таких площадок в России достаточно много, самые популярные:
• www.zalog24.ru/
• www.zalog.lot-online.ru/
• www.utp.sberbank-ast.ru/Bankruptcy
• www.i.rts-tender.ru
• www.sale.roseltorg.ru
• www.sale.zakazrf.ru
Порядок проведения онлайн-аукционов по реализации конфиската строго регулируется законом. Так, с 1 января 2016 года все торги проводятся исключительно в электронном виде на специализированных площадках (примеры приведены выше).
Организаторы торгов (это могут быть не только банки, но и арбитражные управляющие, занимающиеся продажей имущества банкротов, судебные приставы, коллекторы и т.д.) должны опубликовать в местной прессе и в сети интернет объявление о начале торгов не менее чем за 60 и не позже, чем за 30 дней до начала «распродажи». Если конфискат выставляет на продажу банк, то он должен опубликовать соответствующее объявление на своем сайте.
В объявлении должны быть указаны ключевые сведения, характеризующие лот:
• полное наименование и место расположения имущества;
• параметры объекта (для недвижимости – площадь и адрес, для автомобиля – марка, пробег и мощность двигателя и т.д.);
• стартовая цена;
• шаг аукциона.
Кроме того, организатор торгов должен обозначить себя, назвать время старта аукциона и окончания приема заявок. До начала самого аукциона покупатели, оставившие заявку, могут подъехать и осмотреть лот, а также проверить всю документацию. Если объект им не подойдет, они могут отказаться от участия в торгах.
Для участия в аукционе необходимо:
• получить электронную подпись физического лица, ИП или юридического лица;
• выбрать площадку, на которой планируете работать;
• пройти регистрацию и идентификацию с помощью электронной подписи, подтвердить телефон и электронную почту;
• выбрать понравившийся лот;
• оформить анкету-заявку на участие в аукционе;
• внести залог в размере 5-10% минимальной цены на счет организатора торгов (либо просто подтвердить наличие этих средств выпиской со счета банка).
В день продажи необходимо вновь авторизоваться на площадке и подтвердить заявку!
Аукцион проводится по методу повышения цены. Как правило, у участников есть около 6 часов после последней ставки, чтобы заявить большую стоимость. Если по истечении определенного времени ваша ставка окажется последней, то вы станете обладателем конфискованного имущества.
Торги считаются состоявшимися, если в них приняло участие минимум 2 претендента и каждый из них поставит по 1 ставки. Если эти условия не выполнены, то через месяц то же имущество вновь выставляется на продажу, но, как правило, еще дешевле.
Победитель аукциона может отказаться от покупки, тогда право приобретения имущества перейдет следующему по очереди претенденту.
Рекомендуется внимательно изучать раздел работы торгов в каждом отдельно взятом аукционном доме, т.к. условия продаж могут разительно отличаться друг от друга.
Получение кредита для покупки конфиската.
Если предприниматель с хорошей выручкой может позволить себе приобрести дорогостоящее имущество в собственность или систематически платить аренду (лизинг), то обычному человеку приобрести конфискат значительно сложнее.
Сейчас речь не идет о сравнительно недорогом имуществе – одежде, украшениях, мебели, бытовой техники и т.д., а о приобретении квартир и автомобилей.
Значительная часть банков позволяет клиентам получать льготные кредиты, чтобы те могли напрямую или с помощью аукционов приобрести конфискованное имущество. Такую возможность дают, например, Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, АкБарс, ВТБ Банк Москвы, Альфа-Банк и ряд других.
Условия кредитования таковы:
• ставка – на 2-3% ниже стандартных условий;
• размер кредита – до 5 млн рублей;
• срок предоставления займа – до 25-30 лет;
• первоначальный взнос – 20% и больше;
• оформление страховки – обязательно, так как имущество становится залоговым.
Учитывая, что конфискат обходится порядка на 20% дешевле, взятие кредита для покупки лота может стать отличной идеей.
Требования к будущему заемщику стандартные:
• возраст – от 21 года;
• непрерывный стаж работы – от 1 года;
• стаж работы на последнем месте – от 6 месяцев;
• размер дохода – примерно в 2 раза выше размера предполагаемого платежа.
Заемщику разрешается привлекать созаемщиком и обеспечивать кредит дополнительным залогом.
Банки достаточно охотно идут навстречу таким клиентам, ссуживая им крупные суммы. Наличие отличной кредитной истории и солидного счета в банке могут сделать процедуру получения кредита для покупки конфиската еще быстрее и проще.
Получить одобрение на кредит необходимо перед подачей заявки на участие в торгах. Учтите, что придется внести 20% в качестве первоначального взноса за кредит и 10% – в качестве аванса в обеспечение лота.
Таким образом, есть несколько вариантов купить залоговое имущество банков – напрямую на сайтах учреждений или на открытых электронных аукционах. В обоих случаях придется подтвердить наличие на руках минимум 10% от стоимости лота, чтобы обеспечить свое участие в торгах. Покупка конфиската банка обходится значительно дешевле по сравнению с рыночной ценой, а получение льготного кредита делает приобретение залогового имущества очень выгодной операцией.
